布同学

A以出让方式取得的出让金不是不征土增吗?

A以出让方式取得的出让金不是不征土增吗?

来自 布同学 的提问 2021-09-15 11:04:30 阅读521

布同学:

同学你好:
这边需要区分一下土地使用权征税范围和其扣除项目价款的部分。
征税范围中 参考教材 423|页
土地使用权出让的出让方是国家,国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度,合理开发、利用、经营土地。 因此,土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
对比 教材 426页  扣除项目 
依据税法规定,在计算土地增值税的增值额时,准予从房地产转让收入额中减除下列相关项目金额:
 1. 取得土地使用权所支付的金额。
 取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容:
 (1) 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的,地价款为纳税人所支付的土地出让金如果是以行政划拨方式取得土地使用权的,地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的,地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 (2) 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在 取得土地使用权过程中为办理有关手续,按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
所以总结一点,纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 包含纳税人所支付的出让金(以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权),而国有土地使用权的出让,出让方为国家(国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金),此时不交土地增值税。
希望我的回答令你满意,希望给个好评哈!加油,继续保持优秀!

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布同学:

这道题没有说明出让方是国家,就默认为其他人,是可以扣除的? 还是没说明国家收的租金,所以是可以扣除的出让金?

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布同学:

同学你好:
联系一下A项,(纳税人)以出让的方式从而取得土地使用权所支付的土地出让金,对比看一下我(上面附的)协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的,地价款为纳税人所支付的土地出让金,是不是相差无几呢?其实征税范围里说的是国家出让土地不在土地增值税的征税范围中,而在征税范围里纳税人取得土地所支付价款中,允许扣除这部分出让金。考察的点也是这一个,而不是土地增值税征税范围哦。
 

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其他回答
大同学
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续,由受让方缴纳出让金,对可以不办理土地出让手续的,应对转让方征收( )。
杨老师
b 答案解析:《城市房地产管理法》,对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式;一种是需办理出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权,由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金。
心同学
已出让方式取得的土地使用权,为支付的土地出让金的为什么可以抵扣呢,这个不是免税的吗
B老师
您好,因为免税的,所以对企业来说,就吃亏了,所以在确认收入时,可以扣除这部分出让金,再计算增值税。 土地出让金准确来说不是抵扣,是可以差额扣除。 选择按建议计税方式计税的老项目以及按征收率纳税的小规模纳税人连土地出让金也不能差额扣除的。 房地产开发企业很大一部分紧张税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票。 土地转让的方式是税率为11%,上各环节让土地使用权证收了11%的增值税,下个环节购买方可以抵扣11%的增值税,增值税的抵扣链条式玩曾的,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运动抵扣发来实现土地成本进项税额的抵扣。 土地出让的方式是政府将土地出让给房地产开发企业,因为政府出让土地没有征收增值税,所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣,所以采取了常规抵扣法以外的方法---差额计税法。 操作是,即房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金。但是,以上差额计税扣除土地出让金的政策仅适用于房地产的新项目。假设是房地产的老项目,并且其选择了简易计税方法,则不允许扣除土地出让金。由此可以判断,房地产新老项目的计税有较大差异。新项目适用的税率为11%,采用的是一般计税法(销项税额-进行税额=应纳税额),允许进项税额抵扣,并且其土地出让金的成本可以在销项税额计算中扣除。而老项目适用的征收率为3%,采用的是简易计税法(不含税的销售额×征收率=应纳税额),不允许进项税额抵扣,并且不允许土地出让金在销售额中扣减。因此,如何界定新老项目非常关键,因为其关系到每个房地产企业的税金成本。 购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
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