现实问题

辛某与史某订立了房屋租赁合同，合同的期限为3年，月租金为3000元，并约定史某可以转租。在租住了1年后，史某感到独立承担每月3000元的租金太吃力，于是询问辛某是否可以转租，辛某表示同意。很快史某将其中一间房屋转租给同事冯某，合同期限为3年，月租金为1500元。后3年期限届满，辛某表示不愿意续租想收回房屋自住，但冯某拿出其与史某的合同，根据双方的约定还有1年租约才期满，所以拒绝搬走。万般无奈下，辛某起诉至法院。那么，法律对此是如何规定的呢？

律师解答

根据合同的相对性原理，冯某与史某所签订的合同只约束冯某和史某本身，对于辛某没有约束力。同样的，房屋的所有权人与出租人为辛某，而非史某，所以冯某不能用其与史某所订立的合同要求辛某履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

法条链接

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。