税务机关可要求该房地产开发企业进行土地增值税清算吗？-高顿问答

杜同学

税务机关可要求该房地产开发企业进行土地增值税清算吗？

求这道题的完整答案

来自杜同学的提问 2019-06-27 21:44:20 阅读375

丁老师 高顿研究院副院长

2019-06-27 21:44:20

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杜鹃同学，你好，关于税务机关可要求该房地产开发企业进行土地增值税清算吗？我的回答如下

同学你好
（1）印花税：2500×0.3‰=0.75万元
房产税：4500×（1-30%）×1.2%÷12=3.15万元
（2）税务机关可要求该房地产开发企业进行土地增值税清算。已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。本题中房地产开发公司已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽然未超过85%，但剩余部分已自用，税务机关可要求该房地产开发企业进行土地增值税清算。
（3）可扣除的取得土地使用权金额=5000×（1+3%）×70%=3605万元
（4）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。本题对方按实际收取的工程款开具发票，即质量保证金的金额不能扣除
可扣除的房地产开发成本=2500×（1-10%）×70%=1575万元
（5）可扣除的房地产开发费用=100×70%+（3605+1575）×5%=329万元
（6）合计=3605+1575+329+180+（3605+1575）×20%=6725
（7）增值额=15000-6725=8275
8275÷6275×100%=123.05%，适用税率50%，速算扣除数15%
应纳土地增值税=8275×50%-6725×15%=3128.75万元
祝你学习愉快

以上是关于增值税,土地增值税相关问题的解答，希望对你有所帮助，如有其它疑问想快速被解答可在线咨询或添加老师微信。
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其他回答

G同学

符合什么条件，税务机关可要求企业进行土地增值税清算

易老师

第三章清算受理
　　第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理

小同学

主管税务机关要求房地产商进行土地增值税清算的前提问题

王老师

1、从11年领预售证至13年应该尚未满3年，还不符合条件要求，税务机关根据第二点要求清算是没有道理的。
2、如果时间已满三年，那你只能清算，没有商量的余地，你应准备好各种清算资料，将未开具的发票补足，将未结算的工程进行结算。
3、如果你还无法完成发票、结算等工作，第一次清算你只能提前多交土地增值税，等以后资料齐备后，你可以申请第二次土地增值税清算。二次清算政策依据是：《土地增值税清算鉴证业务准则》指南，“八、清算后再转让房地产的扣除项目审核
　　对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：
　　(一)清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
　　(二)清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
第四十八条注册税务师对土地增值税清算事项进行鉴证，适用本指南。”
现在湖北省已明确规定可以二次清算，鄂地税发（2013）44号文。

S同学

房地产开发企业何时进行土地增值税清算？

顾老师

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。　　
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　
（三）直接转让土地使用权的。” 　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”