如你所述，承租人将租赁权作为抵押的行为看似为抵押担保行为，但其实质为因租赁权根据法律规定需房东追认才可转让，在房东追认前是无权处分效力待定的，因此租赁权并不属于可以转让的财产，故担保合同无效。这个担保对各方都无约束力。
　　且《担保法》对抵押财产作了明确规定，大致分为三类，第一类抵押人所有的财、物，第二类抵押人有权处分的土地使用权及类似权益。第三类抵押人有权处分的国有财产。租赁权也不在此列，因此房客通过合法租赁获得的承租权只是一种用益物权，享有对房屋的占有、使用、收益的权利，并不能作为抵押物进行抵押打包。

《担保法解释》第五条　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

《担保法》第三十四条 下列财产可以抵押：
　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
　　（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
　　（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
　　（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
　　（六）依法可以抵押的其他财产。
　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

      简单的和你解释吧，    一、要式的民事法律行为，即要有一定形式且该形式为法律所规定的行为。如房屋买卖必须签订合同且必须经过房产部门的过户登记，即为要式的民事法律行为      二、要式民事法律行为产生法律效力的条件，很好理解就是如果一个民事法律行为，被法律规定为需要一定形式才能成立或生效的话，只能在规定的条件全部成就的时候才能生效。      三、在第一个问题里面已经说了。必须签订合同，合同生效。必须办理过户，因合同产生的权利即产权才能生效。      四、无效。于属于无权处分。绝对的无效。      五、李的理由不能成立，首先，李在签订买卖合同的时候并未就房屋的产权进行审查，存在过错，且2万元不是一个合理的价格(也有可能是合理的价格比如20年前房子也就值这么多钱)，不算是法律意义上的的善意第三人，应该确认合同无效，返还房屋。            六、合同的成立不代表就有了所有权，因为根据我国物权法的规定，房屋即不动产的所有权以产权部门登记为准。但是这里面存在着另外一种情况，如果是善意第三人或是买受人可以证明自己无过错的，可以请求法院判决确认合同有效并要求继续履行合同，办理产权登记。但是这个情况是在没有权利瑕疵的情况下的。与你所说的案情无关。        总之，你所陈述的案情，王要求返还房屋一定会得到支持，钱也不用给李，李去找于要钱就可以了。但是法院也可以这样判决 ，就是由王给李钱，拿回房子，再由王起诉于请求无权处分给其造成的损失。       不知是否满意，希望能采纳。若还有不懂的内容，可再联系我

此为流押流质条款，为法律所禁止。原因在于抵押物（或者是质押物）价格在订立抵押（质押）合同时，和真正将抵押物或者是质押物实现时价格会产生变动。如果抵押时，抵押物值100万，到主债权不能实现时，抵押物增值，变为200万，此时约定担保权人未受清偿时，标的物为担保权人所有，就会产生显失公平的情况，所以法律禁止该条款的设立。