马老师 高顿研究院副院长

2020-11-06 09:56:22

免费提问

爱同学，你好，关于售后租回的知识点怎么理解？ 我的回答如下

爱学习的同学你好：

关于售后租回，是指卖方兼承租人将资产转让，并从买房兼出租人租回该项资产。其本质兼有融资和转让资产两种特性。

我们举个例子：

甲公司（卖方兼承租人）向乙公司（买房兼出租人）出售一栋办公楼，售价3600万元，与该建筑物在当日的公允价值相等。与此同时，甲乙公司签订合同，甲公司租回办公楼使用，这就是售后回租。

到这里，我们要区分售后租回交易中的资产转让是否属于销售，并区别进行会计处理。

至于是否属于销售，题干中会直接给出。我们只有知道如何处理就好了。

如果不属于，那卖方兼承租人不终止确认所转让的资产，而应当将收到的现金作为金融负债。买房兼出租人不确认被转让资产。即C正确，D错误。

也就是说，此时甲公司收到钱同时确认长期应付款

借：银行存款3600

贷：长期应付款3600

乙公司支付款项同时确认应收

借：长期应收款 3600

贷：银行存款3600

如果属于，卖方兼承租人应当按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至买方兼出租人的权利确认相关利得或损失。买方兼出租人根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据新租赁准则对资产出租进行会计处理。

意思是说，甲公司既然租回了该办公楼，那么作为承租人就要确认使用权资产，而使用权资产的入账价值是根据租金折现计算的。

所有租金折现的金额，如果和现在办公楼的公允价值相等，就说明甲公司通过支付租金，把办公楼100%的买了回来，只不过以前以固定资产的形式存在，现在以使用权资产的形式存在；

所有租金折现的金额，如果比现在办公楼的公允价值小，就说明甲公司通过租金，买回来了办公楼所有权的一部分（比例通过租金现值/公允价值计算所得），而另一部分，就真的卖给了乙公司。

所以如A选项所说，甲公司买回来的部分（假设买回来80%），只是转变了存在的形式，以前是固定资产，现在是使用权资产；而另外20%的部分，是真的转让给了乙公司，甲公司就这部分，确认相关利得或损失。

所以A选项正确。

当然，甲乙公司的售楼价格与市场公允价值不一定是一致的。

如市场公允是3600万元，但是2000万就出售了，那么后续甲公司租回的时候，把差额1600万元作为提前预付的租金。我们可以看做，办公楼还是3600万元出售，甲公司收到价款立刻支付1600万元作为后续租回的预付租金；

如市场公允是3600万元，但4000万出售，则我们认为，买房兼出租人乙公司还是以3600万元购买的，多付的400万元是借给甲公司的，作为甲公司的另一笔融资处理。

同时，如上述分析A选项一样，甲公司确认转让部分的利得损失，要根据市场公允3600万为基础，而不能根据交易价格为基础。因为我们上面已经说了，我们认为出售办公楼就是一3600万市场公允价出搜的，高了作另外的融资，低了作预付的租金。

所以B选项正确。

新租赁准则确实是cpa会计里的高难度章节，其中售后租回更是租赁中的难点。同学一开始不理解没关系的，我们慢慢来。老师这样解释能否帮助同学理解呢~继续交流哈~

以上是关于租,售后租回相关问题的解答，希望对你有所帮助，如有其它疑问想快速被解答可在线咨询或添加老师微信。

展开