2014房地产市场进入下行周期，波动、分化、创新成为市场新常态。房地产企业正面临着越来越激烈的市场竞争。采购管理对住宅产品的质量、成本等起着非常重要的作用，成为房地产企业实现差异化和低成本战略的主要手段之一。新浪地产(微博)网就目前的市场现状以及开发商就如何控制采购成本等问题，对武汉天下置业董事长陈潜峰进行了相关采访。
 
　　武汉天下置业董事长：陈潜峰
 
　　新浪地产：2014年以来，除一线城市，各地方房地产市场都出现不景气的情况，限购政策也有所放松，作为武汉的本土企业，贵公司对市场变化有何感受？
 
　　陈潜峰：7月中旬放松限购政策对武汉楼市影响有限，市场供求关系主导下的楼市调整将继续下去，首先银根紧缩，目前房企获得贷款难度非常大，信贷变化对楼市需求造成了一定的影响；降低房贷利率的预期暂时无法在目前市场体现；其次随着武汉固定资产投资尤其是征地拆迁增幅的下滑，加上供应的增长，武汉供求关系在短期内难以改变，将继续进入周期性调整，即使限购松绑对武汉楼市成交会有一定刺激，但武汉楼市总体仍将处于周期性调整之内，武汉房价短期内或出现一定波动但不会大幅的上涨。
 
　　新浪地产：总体来说，放松限购对市场会有一定的刺激作用，但因市场供求关系短期内无法改变，无积极的银行房贷政策支持，个人认为武汉地产市场仍处于寒冬时期。
 
　　陈潜峰：当前形势下房企“开源”与“节流”并重，您如何看待当下房企的“节流”？在节流的前提下，成本采购在公司的战略地位上是否有变化？
 
　　面对持续的寒冬形势，房企的“节流”一般直接措施不外乎几点，一是缩减日常开支，特别是管理开支；二是精兵简政，适当地裁员；三是减少开工量；等等这些措施都会对企业有一定的负面影响，最重要的“节流”举措应该是修炼内功，加大成本管控的力度和深度，才能在寒冬时期站稳市场脚跟，才有机会面对未来。
 
　　公司成立以来，成本采购一直在公司的战略地位上占据非常重要的地位，在眼下严冬时期，进一步加强成本管控、优化采购管理、加强采购供应链的管理等，这些都是我们公司发展的战略要素。
 
　　新浪地产：在成本管理上，目前贵公司成本控制都有哪些阶段？贵公司是如何在保证品质的前提下控制成本的？
 
　　陈潜峰：成本管控分三个阶段，一是设计阶段，该阶段是成本管理的重中之重，工作重心主要为目标成本和合约规划的拟定、限额设计的指标确定、方案经济性比选、销售敏感点和成本平衡性的评估等；二是施工阶段，该阶段的重点是动态成本管控，推进全员成本管理和责任成本管理，着重对目标成本和合约规划的执行和纠偏。三是后期，该阶段主要对项目实际成本结算和后评估。
 
　　如何实现品质与成本的平衡，关键在于“钱花在刀刃上”，即将重点成本用在客户敏感点上，用在客户能切实感受品质的关键点上，用在客户所需所想的细节上；
 
　　新浪地产：目前房企都有一套自己采购模式或是管理办法，目前贵公司的采购模式是什么？规模化的采购能给企业带来什么好处？
 
　　陈潜峰：主要的采购模式为招标采购；根据企业的需要，目前也在积极推进战略采购模式；
 
　　规模化采购对房企和供应商是一个双赢的方式，对房企而言，通过规模化采购首先减少采购环节，提高采购效率，降低了采购成本；其次，通过战略合作，供应商能提前介入开发前期，是其产品与项目更好地融合，可降低设计变更风险和提前进行生产准备，降低房企采购的风险成本；再者，供应商通过战略采购，可进一步提高了产品品质和售后服务质量，同时也降低了房企的品质成本。
 
　　新浪地产：有人说未来房企竞争是供应链的竞争，您如何看待？
 
　　陈潜峰：地产企业是资源整合型企业，项目开发绝大部分工作都通过委托供应商来完成，专业供应商不但能够保证项目产品质量，还直接或间接地影响整个项目成本、运营效率以及品牌形象。因此，用好、管好供应商成为房企的核心能力之一，与供应商建立持续稳定的合作关系，从机会主义走向共享主义，不断完善自己的供应链和供应商结构，从分散采购走向集中采购、战略采购，通过规模化降低成本，通过建立持续稳定的合作关系提升服务品质，从而不断提升自身的核心竞争力。
 
　　新浪地产：那么，供应商管理的整体思路是什么？如何进行供应商评估？
 
　　陈潜峰：对供应商的管理，主要从三个过程评估进行管理，分为合作前、合作中和合作后三个过程进行评估；
 
　　合作前评估：在合作前，对所有供应商进行资质评估、综合定级，确定潜在供应商的范围及合格供应商。并在招投标阶段通过资格预审确定哪些潜在供应商能够入围，并最终确定中标合作单位。
 
　　合作中评估：合作过程是房企与供应商合作业务的直接“交锋”，通过标准化节点去评估合作过程中供应商的各种表现，并最终形成基于过程评估、总结评估和保修评估的总体评价。整个评估过程尽可能量化，而非简单的线性评价，最终确定出不同合同伙伴的不同评估分值，从而对合作伙伴形成不同分值段的A/B/C三个等级划分。
 
　　合作后评估：通过合作前资质评估和合作中的评估定级后，还需对供应商进行年度总评，维系和刷新供应商每年的动态表现，实现供应商合作级别的动态调整，将合作供应商分为战略级、优秀级、普通级和不合格四类，使之后的采购招投标过程快速识别供应商，节约采购成本，最终实现供应商的精细化管理。
 
　　新浪地产：针对集团采购和地方中心采购，权限是如何界定的，贵公司优势通过哪些维度去评价采购工作成果？
 
　　陈潜峰：目前，我司的采购主体为集团招采部，战略采购和招标采购均由集团完成；分公司和项目公司仅有执行权，零星采购根据其所在区域可自行采购。
 
　　一般通过以下五个指标来综合评价采购成果：数量(采购计划的准确率和采购计划的完成率)、质量(采购产品批次的合格率和新材料、新技术采用计划完成率)、成本(采购成本目标完成率和单方造价中采购成本目标完成率)、时效(招标计划及时完成率)、风险(材料、设备采购延误造成的工程延期天数)。根据这五个指标还可以针对不同部门在采购活动中承担的职责，考核各部门对采购成果的绩效。
 
　　新浪地产：阳光透明的采购已在业内达成共识，尤其是互联网采购加快了采购阳光透明的进程。您如何看待目前互联网给房地产带来的变化？
 
　　陈潜峰：互联网将改变传统的房地产开发模式，通过互联网平台，运用互联网思维，可以实现更高效、更便捷的管理供应商资源和客户资源，提升信息的交流和互补的获取渠道及降低成本，提高房企的运营能力和整体资源整合能力。总而言之，传统单一的房地产开发模式将逐步淘汰，互联网将丰富今后的房地产开发模式，促进房地产开发理念的更新换代，但无法替代房地产实体。

 
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