纳税义务人
　　土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括：
　　（一）不论法人与自然人。包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
　　（二）不论经济性质。即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。
　　（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
　　（四）不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。
 
　　征税范围
　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
 
　　纳税申报和纳税期限
　　（1）房地产开发企业
　　我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
　　符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
　　（2）非房产开发企业和个人
　　房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
 
　　纳税地点
　　土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。
 
　　计税依据
　　土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。
　　（一）房地产转让收入的确定
　　转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
　　2、实物收入：种种实物形态的收入。如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。
　　3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、着作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。
　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
　　（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）房产开发企业扣除项目
　　房产开发企业扣除项目包括：
　　1、取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价款）
　　（1）取得土地使用权所支付的地价款。包括：A.以协议、招标、拍卖等取得土地使用权所支付的土地出让金。B.以行政划拨方式取得土地使用权按国家有关规定补交的土地出让金。C.以转让方式向原土地使用权人实际支付的地价款。
　　（2）按国家统一规定在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的费用。
　　2、房地产开发成本
　　房地产开发成本主要包括：
　　（1）土地的征用及拆迁补偿；
　　（2）前期工程；
　　（3）建筑安装工程费；
　　（4）基础设施费；
　　（5）公共配套设施费；
　　（6）开发间接费用（间接费用与管理费用划不清的，不得扣除，只能作管理费用按规定的比例计算扣除）
　　3、房地产开发费用：按规定计算扣除
　　（1）财务费用的利息支出。能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条（一）（二）项规定的金额之和的5%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
　　利息+（地价款+房地产开发成本）×5%
　　（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发按细则第七条（一）（二）项规定计算金额之和的10%计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：
　　（地价款+房地产开发成本）×10%
　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对财务费用的利息支出进一步明确：
　　①凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但*6不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。
　　②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。
　　③房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　④土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　4、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税、教育费附加、教育专项资金和印花税。
　　5、财政部规定的其他扣除项目。
　　对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得地价款和房地产开发成本）计算的金额之和，加计20%的扣除。主要是考虑房地产开发的周期较长，所需资金量较大，投资的风险也大，因此给予适当的投资回报，给予税收优惠，保护其投资的合理权益。
　　（三）非房产开发企业（包括个人）扣除项目：
　　1、取得土地使用权所支付的金额。
　　2、旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。
　　对于上述两项扣除项目的金额，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，实行核定征收。
　　3、与转让房地产有关的税金。
 
　　减免税
　　（一）对建造普通标准住宅的免税政策
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　1、普通标准住宅（含普通住宅）的界定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。对既建普通住宅，又有其他类型房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算或不能准确核算的，其建的普通住宅则不能享受此政策。
　　2、如何理解增值额未超过扣除项目金额20%的免税界限。
　　按规定，建造普通住宅出售，增值额未超过《细则》第七条（一）、（二）、（三）（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；超过20%的应就其全部增值额按规定计税。
　　税率
　　土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
 
　　税额计算
　　1、增值额未超过扣除项目金额50%的
　　土地增值税额=增值额×30%
　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的
　　土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%
　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的
　　土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%
　　4、增值额超过扣除项目金额200%的
　　土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%
　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数
 
　　土地增值税的计算步骤
　　1、计算增值额
　　增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
　　2、计算增值额与扣除项目金额之比
　　增值额÷扣除项目金额×100%
　　3、计算土地增值税的税额
　　增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

 
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