1、对市场预期的影响

 

　　进入2010年以来，国家展开了新一轮针对房地产的宏观调空，相关部门先后出台了被称为最密集、最严格的房地产调控政策，包括取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款首付比例、严格打击囤地囤房行为、对五年以内住房转让全额征收营业税以上住房。虽然市场观察人士和业界人士一致认为这是有史以来最严厉的房地产宏观调控政策。从“4.17”新政颁布以来的一个月市场运行的结果来看，全国房地产市场交易数量大幅度下滑，但是交易价格呈现出“涨跌互现”的态势，并没有出现期待的单边上涨或者单边下挫的态势。

 

　　目前市场对于宏观调控的结果存在两种对立的观点，一种是“看多派”，一种观点是任志强、董藩等人为代表，他们认为房地产行业是我国的支柱产业，要保持国民经济快速增长，就不能打压房地产价格，打压房地产必将造成经济增长速度大幅度下降，这是国家所不能承受。他们认为，这一次宏观调控的结果就是压制了短期需求，在宏观经济受到冲击的情况下，调控政策必将大幅度逆转，这将导致房价的报复性上涨。他们还有一个论据，就是2004年以来的宏观调控无一例外没有能够阻止房地产价格的保障。另外一种是“看空派”，以主流经济学家为代表，包括樊纲、李稻葵、厉以宁、吴敬琏、曹建海等人都认为，中国房地产市场存在巨大的泡沫，金融机构已经累计了巨大的风险，如果不成有效地化解房地产泡沫，中国经济有可能面临着硬着陆的局面。曹建海甚至认为，如果这一次如果不能够使房地产市场软着陆，则中国房地产有可能会在2012年彻底崩盘。

 

　　广大的房地产从业人员和购房人员对于市场走势莫衷一是，开放商和购房者都处于观望状态。目前部分开发商进行了试探性的小幅度降价，部分高端楼盘甚至部分地区甚至逆市提价，大多数开发商推迟了楼盘开发和销售进度等待市场复苏，而购房者则持币待购，等待房价回归理性，市场处于胶着状态。

 

　　加息是一种市场信号，意味着货币政策从2009年的“适度宽松”向“适度从紧”开始转变。现行的货币政策延续了2009年基调，目前已经开始在公开市场操作、窗口指导、调整准备金率等方面改变操作策略，进入2010年以来，央行三次上调大型金融机构存款准备金率，到2010年5月10日，存款准备金率已经达到17%，距离历史高点仅仅0.5个百分点；央行还通过窗口指导，取消了住房贷款的优惠利率，以2010年2月开始央行首次正回购为标志，公开市场也开始实行从紧的策略。但是所有这些策略都没有能够成功的防止物价指数不断攀升，2010年4月达到18个月以来的新高，这可能迫使央行重新采用加息措施。

 

　　加息手段的采用则，标志着央行开始动用所有的货币政策工具，操作方向都已经向偏紧方向转移了，也就是意味着货币政策事实上已经开始执行“适度从紧”的基调，这也意味着宏观调控的朝着“力度加强、时间延长”的方向发展。这将有助打破“看多派”关于房地产调控不会动真格的论调，也有助于打消市场关于房价进一步上涨的预期。

 

　　2、对住房需求的影响

 

　　受“适度从紧”货币政策基调的影响，央行近期只能够进行小幅度加息。对于自住需求来说，由于消费与价格呈现出负相关关系，在总房总价不变的情况下，利息的提高意味着偿还贷款总量的上升，但是由于利息提高幅度不大，因此自住需求降低幅度较小。对投机需求的影响则比较大，一方面，利率上升提高了投机成本，另外一方面宏观调控向深度和广度方向发展，意味着可能打破市场对于房价上涨的预期，住房投机短期内变得无利可图，因此，投机需求可能大幅度下降。

 

　　3、对住房供给的影响

 

　　对于住房供给的影响主要体现在三个方面：

 

　　一方面，利率上升提高了房地产商的还贷压力。随着基准利率的调整，房地产公司的开发贷款利率必然也会随之调整，因此房地产行业的利息负担必然上升。但是由于利率上升幅度有限，成本上升1%对于房地产公司加快销售进度的压力也就有限。

 

　　第二个方面，对于房地产商资金链的影响。由于利率提高意味着房地产宏观调控向深度和广度方向发展，市场看空的力量会上升，如果房地产公司不大幅度降价，市场的观望情绪会依然存在，销售量依然不会有较大幅度的上升。这样房地产公司的还贷压力就会加大。

 

　　根据国内有关研究机构所做的房地产压力测试表明，国内大多数开发商能够承受的资金压力时限为7个月，也就是说如果宏观调控政策能够维系7个月以上，国内开发商的大规模降价潮即将出现。如果央行在2010年第三季度推出加息政策，则意味着宏观调控向更持久、更深入的方向发展。房地产商必然全放弃捂盘并且大幅度降价。

 

　　第三方面，二手房市场降价影响新房市场。广大贷款进行住房投资的投资客在经历了长期的冷清以后，也承受不住资金压力，在这种情况下，贷款住房投资者会加大住房销售的力度，导致二手房市场住房供应大幅度增加，价格下调。而住房二级市场价格的下调也会促进新房市场价格的下调。

 

　　综上所述，小幅加息所造成的成本上升对自住需求、投资需求和开发商成本上升所造成的影响都较小，不会对市场供求格局产生较大影响；但是小幅加息所造成的商品房升值预期被打破，将导致住房投资需求下降；随着时间的推移，在低交易量的影响下，开发商资金链变得紧张。届时（大致是2010年11月左右），市场供给将大幅度释放，房地产市场呈现出买方市场，房地产价格也将大幅度下降。