北京科技大学教授赵晓：预售资金监管或成调控加码手段

 
　　一份*7的研究报告称，预售资金监管政策的严格执行，将可能使得开发商可调配的资金额度不是取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。严格执行预售资金监管政策，可能成为未来政府加码房地产调控的一个“便捷”的选择。
 
　　5月24日，这份由北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠撰写发布的《预售资金监管专题报告》(下称报告)认为，该政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，长期来看，有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。
 
　　报告称，北京从去年底开始执行预售资金监管政策，但由于北京市场目前在售项目，大部分是在2010年12月1日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反应不是十分敏感，预计后期这种影响将越来越明显。该政策在天津、石家庄等地目前也已实行。
 
　　报告统计发现，就房地产开发资金中定金及预收款而言，2011年前三个月的绝对值高于往年，且2010年全年的绝对值高出2009年3000亿元左右。从增速来看，2009年其增速一直保持上行态势，而2010年从年初到年末一直在下降，从2011年重新回到增速轨道。
 
　　报告指出，预售资金监管政策的严格执行，可能对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。中小开发商，尤其“八个油瓶七个盖”的中小开发商，受到的冲击最为明显，有可能被淘汰出局。
 
　　对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，它们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。对于全国范围内的房企而言，以前可以在全国范围内调配资金，监管以后这种现象将受到一定的限制。
 
　　对于地方政府而言，土地出让金(约占房企资金总数的一半)需要开发商一次性支付、营业税要提前支付、土地增值税和所得税要预征，而开发商的预售资金又是死钱，诸多因素使得开发商拿地的节奏势必放缓，这势必使得地方政府的土地财政收入下滑！地方政府若想维持过去地价款的收入，就需要加大土地供应。
 
　　同时，报告也指出，尽管调控将使得房地产市场的资金流动更加透明，新成立的监管方可能成为新一轮的“寻租对象”，通过寻租可以人为加快工程进度以实现资金快速回笼。
 
　　报告称，就全国房地产开发商资金来源而言，2011年前三个月与去年同期相比有所增加，绝对数从28500.43亿元增加到35965.53亿元。但资金增速一直呈下降趋势，这表明全国各个行业、各个角落的资金都涌入房地产业的狂热趋势已经开始降温。

 
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