进入8月，房地产市场反弹趋势受阻。在“金九银十”的前夕，降息降准将在一定程度上抵消成交量下降的影响。不过对于房地产市场来说，要想持续去年下半年和今年上半年的表现，依然很难。
 
　　成交回落
 
　　8月以来，各地住宅市场成交表现已较7月有所回落。一线城市房价继续领涨但涨幅已有收窄，三四线城市的房价则仍然持续处于下跌通道。中原监测的40个城市数据显示，8月17日至23日，新建住宅成交面积较7月周均值下降13%，一线、二线及三四线城市降幅分别为21%、12%、5%，且7月以来的周均推售套数较二季度的周均值下降29%。一线城市中，上半年量价增长最快的北京及深圳降幅*5。8月1日至23日，全国54城市合计住宅签约17.14万套，这一成交量相比7月同期的18.7万套下调8.4%，四大一线城市跌幅达到19.8%。
 
　　上海链家统计的20家大型房企7月销售业绩较6月出现20%的下滑，而据不完全统计，8月1日-24日，这20家大型房企的销售金额较7月同期更是出现了50%以上的减少。
 
　　“回顾7月来的主要城市房地产市场，各地新房成交量整体由高位回落，结束了3月以来的持续走高势头。”中原地产首席分析师张大伟表示。
 
　　从各级城市集体成交下滑可以看出，既有市场进入传统淡季的因素，也有前期市场冲高带来的阶段性回调。去年下半年开始的楼市反弹，显出乏力态势。国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比下跌的城市有29个，上涨的城市有31个。四大一线城市房价依然领涨，但涨幅已集体收窄。房价跌幅居前的为西宁、锦州、蚌埠、济宁及湛江等三四线城市，及其他大部分三四线城市的房价仍然持续处于下跌通道。
 
　　房价走势与成交量走势一同出现涨幅收窄情况，而广大三四线城市面临的高库存去化难题依旧，楼市前景并不明朗。
 
　　降息降准的影响
 
　　这次罕见的“同日双降”，在业内人士们看来和房地产市场并无直接联系，人民币贬值、股市震荡下行、全球金融市场的波动才是主因。“双降”的主要目的是继续发挥好基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本，支持实体经济持续健康发展。但对楼市来说，依然会从房贷、开发贷等层面带来影响。
 
　　在房贷层面，连续5次降息后，百万商业贷款，20年利息减少幅度高达19.3万。200万商贷，30年还清还款总额将减少42.1万元。降息对购房者来说，既能减缓房贷资金压力，又带来政策放松预期，有利于他们的入市。
 
　　而在上海链家研究部总监陆骑麟看来，降息降准对房企的积极影响更大。“尽管今年房地产市场回暖速度明显，成交量屡创新高，但从国家统计局的数据来看，开发商的资金到位情况仍然存在较大压力，特别是国内贷款、外资贷款、自筹资金等仍然处于负增长的状态，开发商仍然存在较大的资金压力。”陆骑麟表示。
 
　　降息降准将有利于开发商从银行渠道拿到数量更多、利息更低的资金，对这个资金密集型行业来说至关重要。仅8月份，便有包括万科、融创、碧桂园、中粮、泰禾等14家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了648亿元，今年年内已有超过60家上市房企在内地通过公司债融资，预期高达2500亿元，而在2014年全年只有15家房企融资成功，金额只有235亿元。降息降准后，房企加大国内融资的情况会更多。
 
　　不利消息是，当前股市也处于震荡下行周期，房企从资本市场融资的难度直线上升。
 
　　押宝“金九银十”
 
　　房企当下面临的局面异常复杂。一面是货币环境的宽松和市场成交的下降，一面是利润率的下滑。在已经发布半年报的绿地、万科、保利、招商4大标杆房企中，净利率最低的绿地只有4.6%，万科也只有9.6%，招商11.9%，保利为11.7%。截至目前，公布半年报的房企合计60家，这些房企营业收入为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿元，净利率仅8.4%。
 
　　对于房企来说，抓好销售才是根本。陆骑麟表示，开发商应该积极地调整推盘节奏，借助此次“双降”快速去库存，尤其要抓住即将到来的销售旺季“金九银十”，提高“金九银十”的销售业绩在全年中的占比。
 
　　在此轮降息降准中，也有人给楼市泼了“冷水”。同策咨询研究部总监张宏伟表示，降息后银行是否会积极在房地产领域房贷值得观察。此前不少银行在执行二套房贷降首付政策和首套房贷利率优惠方面并不积极的态度，已经显示出在利润空间不高的情况下，银行难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。
 
　　世邦魏理仕中国区主管、执行董事陈仲伟则指出，“双降”无疑将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将大打折扣。

 
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