商业地产热度依然未减，且一直不断在升温。自2010年房地产调控伊始，住宅受限，大量的资金纷纷转入商业地产。至今，调控未尽，商业地产向上的趋势依然在持续，大量商业地产项目不断崛起。
 
　　相较于住宅地产，商业地产投资的未来明显更被看好。
 
　　仅以写字楼市场为例，根据易城中国今年的一季度报告分析，北京、上海、广州三个城市甲级写字楼的租金环比涨幅达5%，同比增长10%。北京的平均租金达273元，而上海、广州、深圳平均租金分别为297元、178元、128元。
 
　　易城中国总裁祝惇若在接受观点地产新媒体专访时指出，四大城市的写字楼目前供应偏紧，租金呈现上涨趋势，预计一线城市的写字楼在到2013年底前不会出现供应过量的情况。
 
　　至于零售物业势头继续看好，无论是销售金额还是销售面积，仍将会继续保持上升势头。此外，商业地产目前的回报率确实高于住宅投资。
 
　　市场挑战
 
　　而城市综合体明显是此轮商业地产投资的热点。祝惇若称，预计未来三到五年，城市综合体会大量出现在市场上。
 
　　“我们做过相关的数据统计，预计2011年到2013年，综合体新增供应量约6184万平方米，加上3000多万平方米的配套，到2013年底，主要大中型城市的城市综合体供应量达到1.1亿平方米，年复合增长率31%。”
 
　　但其亦提醒，城市综合体出现井喷状态的现象值得警惕，“商业地产没有大家说的这么乐观。”
 
　　面对迅速热起来的商业地产，祝惇若的担心并非杞人忧天。包括万达董事长王健林日前亦指出，对中国商业地产前景比较担忧，因其并非在一个合理的速度之下发展起来，而是住宅调控以后一拥而上。
 
　　正是一哄而上，让眼下蓬勃发展的商业地产前路暗藏更多的挑战。在此情况下，祝惇若指出，为了抢占市场先机，开发商的战略变得尤为重要。
 
　　而眼下，已经有一些开发商已经认识到问题所在，开始做布局上的调整。
 
　　以万达广场为例，祝惇若指，万达以前所做的万达广场，起步期就是销售，以销售来平衡资金。经过一段时期发展，开始就采取组合店模式，布局开始多样化。
 
　　“到目前进入成熟期，其模式就是城市综合体，创造城市新中心，但它同时也在做一些调整。”
 
　　至于华润则是品牌差异化，在一线城市做万象城，中端消费城市是五彩城，社区商业则叫欢乐颂。
 
　　资金难关
 
　　为了更好地发展商业物业，在眼下融资渠道不甚畅通的环境下，不少开发商都选择利用海外融资或私募基金融资等方式。
 
　　祝惇若就此指出，商业地产的特点是投资大，收益时间长，同时资金压力也很大。所以，开发商必须寻找更广泛、更适合的资金来源。
 
　　“目前来看，开发商的资金状况日趋趋紧，相关数据显示，到2010年底，沪深上市公司的负债率均值为63.43%。在香港上市的内房企资产负债率均值为67.43%，这都是非常高的水平。”
 
　　他续称，现在国内取得合适的开发资金还是比较困难，考虑到国内对信托的限制，房地产银根还收得比较紧，REITs又不成形，所以选择私募基金是现在很多企业度过难关的一个方式。
 
　　祝惇若更指出，如果选择私募基金的方式，在商业地产中一定要看准项目，在一线城市主要地段，有好的品牌，有优良的管理团队在做，一点都不用担心。
 
　　这主要由于，商业地产有自身的特性，项目的好坏会极大影响整个项目的收益水平，不像住宅，快速处理卖掉就结束了。
 
　　从商业地产融资前景来看，主要城市的优质地段好项目且有着良好的商业运营能力，它的融资前景一定比普通的项目要好。“但大多数开发商不具备前述四点，就没那么容易了。”
 
　　发展趋势
 
　　“我觉得商业地产发展下去，未来一定要细分化，产品定位明确，产品类型多元化。哪个开发商在细分市场占得先机，就可以在未来的市场中占据有利地位。”祝惇若称。
 
　　祝惇若指出，今天商业地产面临的困境并不是由紧缩或调控造成的，而是由它的资产属性造成的。
 
　　他续称，商业地产是一种沉淀型的资产物业，不仅前期投资巨大，后期还要投入运营资本去支持，以及个性化、专业化的管理模式。这样到若干年以后，才可能有稳定的现金流收入，而后通过专业运营团队的运营增加品牌价值和使用价值。
 
　　这样前期投入的资本在后期退出的时候，才能实现土地和资产的双重增值，这也是一个成功的商业地产的成长规律。
 
　　在当前信贷紧缩的大环境下，很多开发商由住宅开发转型投资商业地产，但有很多人还没看清楚商业地产的成长规律，根据其规律制定相应的战略规划再进入，而不是说住宅地产走不通了就走商业地产，这肯定会碰壁。
 
　　祝惇若进一步分析，未来房地产发展会有四个趋势：首先是产品细分化，商业地产一定会细分化。
 
　　其次，资产运营由资本收益向现金流收益发展。因为资本收益原来就是把项目卖掉就收回，而现金流是长期持有，需要慢慢地运营。
 
　　第三，房地产金融业逐步完善，目前已经看到该业务在进一步发展。第四，房地产服务公司会越来越专业化和全程化，提供全程导入，全程参与。
 
　　从以上四个趋势来看，可得出一个结论：整个房地产行业正处在产业升级的阶段。

 
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