相关研究机构指出，从2010年开始，商业地产的发展就进入快速发展期，而2010至2020年更是商业地产发展的黄金十年期。
 
　　蓬勃发展的商业地产，成为不少备受住宅市场调控影响的房地产企业新的掘金地，纷纷转型商业地产是近期兴起的浪潮。然而，商业地产这一避风港是否能容纳这么多的船？
 
　　业界担忧，倘若这些初来者，因为短期的利益驱使而转型商业运营商，这或会给商业地产领域带来不过估量的泡沫。而近期，决策者也似乎看到迅猛发展的商业地产背后的风险，并考虑将商业地产亦纳入调控的范围之内。
 
　　到底商业地产的热度还能持续多久？
 
　　易城中国总裁祝惇若在接受观点地产新媒体专访时表示，从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景仍值得期待。但是同时也要看到商业地产项目发展的复杂性，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功，需要从具体的情况进行专业的研究分析。
 
　　商业地产的升温，加上发展商对商业项目的运营需求，为易城中国这类商业地产咨询服务商创造了不错的平台。在成立不到一年的时间里，易城中国便与众多企业形成战略合作，为该些企业在商业地产项目的前期策划以及到后期运营出谋划策。
 
　　虽然市场前景相对广阔，但祝惇若亦坦承，传统的商业地产服务行业竞争激烈，快速增长也受到挑战。要实现快速增长，就必须有创新的模式，“我们一直在致力于在商业模式上做出全新的探索。”
 
　　为了解目前商业地产的发展情况，以及易城中国的发展大计，日前，观点地产新媒体与易城中国公司总裁祝惇若先生做了一次深入的交流。
 
　　以下为观点地产新媒体对易城中国总裁祝惇若先生的采访实录：
 
　　观点地产新媒体：易城中国创立已经差不多有一年时间，这一年来，取得了哪些成绩？您认为现在易城中国最明显的改变是什么？
 
　　祝惇若：易城中国在2010年8月成立，至今将近一年，我们在项目定位、土地战略研究及商业运营等方面做出的成绩，都得到市场很好的反响。
 
　　*9，咨询业务板块方面，我们跟很多企业都有合作，例如观澜湖在海口高尔夫球会的商业中心，以及上海城开在上海和北京的城市综合体项目。
 
　　我们的业务发展得非常快，随着城市综合体的策划需求从一线城市扩大到二三线城市，我们的业务甚至还发展到乌鲁木齐，并参与了当地一个城市综合体项目的前期策划和研究。
 
　　第二，我们还与美国商用房地产信息公司RCA达成战略合作，为他们提供中国商用房地产市场数据和研究服务。
 
　　第三，在租赁和销售为核心业务的代理板块，也有很大进展。最近我们和某知名国际开发商合作，[*{7}*]代理他们在天津市中心的一个非常高端的地标性住宅项目。目前该项目还没开始面市，预计会在一两个月后正式开盘。
 
　　第四，在商业运营管理方面，易城中国在去年成立之时，就与天津城投合作管理天津银河国际购物中心，并共同成立了合资商业管理运营公司，全权负责包括运营、租赁以及未来整个项目的商业运营管理。
 
　　观点地产新媒体：如此看来，易城中国在成立之后的一年里发展相当迅速，但易城是否也面临一些挑战？
 
　　祝惇若：从上半年来看，今年的业绩不能说是完美，但也还在预期之内，整体来说还算不错。但同时，我们也面临了非常大的挑战，就是专业人才的短缺。我们的人员补充跟不上业务的发展，究其原因可能是因为这一年商业地产的迅速发展，带动与之相关的企业面临较大的人才压力。
 
　　观点地产新媒体：下半年易城中国是否会有所针对地做一些人才的培训？
 
　　祝惇若：其实易城有一整套的培训系统，不单单是自己公司内部的员工培训，同时我们也会借助易居和克尔瑞的培训体系，对员工提供一些业务领域内的专业培训。比如写字楼、商场和酒店式公寓的谈判和销售技巧，从而可以紧跟市场需求和市场发展。此外，我们会根据业务拓展需要，进行人才扩充，并以人员培训为核心方法，为公司长远发展做人才储备。
 
　　观点地产新媒体：近期二三线城市的商业地产市场发展相当迅速，这很大一个原因是很多开发商都选择二三线城市发展商业项目，但其实不少商业运营商认为二三线城市并不适合做商业，这应该如何理解？
 
　　祝惇若：二三线城市是中国商业地产未来发展的方向。但二三线城市的商业地产环境目前在基础设施，消费能力及商业地产运营人才储备等方面还需要不断提高。
 
　　当前在二三线城市进行商业地产开发的发展商大致分为两类，一是在一线城市已经有成功开发经验的的商业地产开发商，或者是境外投资者。但正如我刚才所提，他们会发现基础设施、政府效率、专业人才和其他各方面与一线城市相比不尽如意。其实这是很正常的，即使上海和北京在十年二十年前也曾经面临相同的情况。
 
　　第二种是正在往商业地产转型的国内住宅开发商。因为他们对商业地产的运作缺乏经验，往往会选择二三线城市作为突破。
 
　　不能否认，二三线城市未来的商业地产发展潜力比一线城市要大。但风险并存，因为商业地产在整个前期定位，开发管理、策划、招商及运营等环节和住宅不一样，所以开发商要有充分的思想准备。
 
　　观点地产新媒体：一线城市的商业地产发展与二三线城市的商业地产发展有哪些区别？
 
　　祝惇若：一线城市与二、三线城市在商业地产发展上肯定是有所不同，要根据各个城市不同的情况来决定商业地产开发的规模和形式，首先要看一个城市的人口和人均消费能力的水平。
 
　　以商场为例，一线城市能够发展几万平米甚至十几万平米的购物中心，对于二、三线城市，尤其是三线城市更应该研究多发展类似于一线城市的社区商业的类型。对于写字楼来说，一线城市写字楼的发展由于有丰富的产业支持因此能够发展起来，当然这个竞争也是非常激烈的。
 
　　但是在二、三线城市如果没有相关的产业，就不适合发展高端写字楼产品。需要强调的是，目前到二三线城市从事商业地产开发还是存有一定机遇。正如我们之前提及的围绕高铁站点的新城区域，通常是一个几百万方的卫星城镇的整体规划的概念，这样的新城建设中会有很多的商业、办公的配套设施，这个量是十分巨大的，而且也有一定的市场需求。
 
　　以城市综合体为例，很多城市最近都提出要建造城市综合体项目，比如杭州计划造100座，太原计划造50座。根据易城中国研究，上海未来3年10万平方米以上的综合体项目约50座。综合体是多种业态组合的建筑，通常会有一种业态功能主导。一线城市的综合体通常是商业功能性和商务功能性为主导的综合体项目，然而二、三线城市造综合体则应该多考虑以居住功能性为主的综合体项目。
 
　　以上种种不同都说明商业地产的复杂性，不同级别的城市不同、同一级别的城市商业发展也要因地制宜。

 
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