农历新年之后，北京、上海、深圳及个别二线城市房地产市场异常火爆，资金加速入市，房价蹿升得令人瞠目。上周末沪深汉宁连环推出楼市调控政策，新华社发文警惕房地产虚火，房市小阳春面临政策挑战。
 
这是一场流动性主导的楼市反弹，其背后是充裕的流动性和不多的投资出路，地产商在升市初期做了一点手脚，但是房价上涨后资金的涌入速度超出了所有人的想象。此轮升势集中在一线城市和个别二线城市，绝大多数三线城市并未受惠，部分地区更出现了资金的虹吸效应。
 
政府在房地产市场的如意算盘是，引导民间的高储蓄去化解住宅的高库存，但是中国房地产市场的一个突出问题是地域性不均衡。储蓄和购买力主要集中在沿海地区，尤其是超大城市，然而接近八成的住宅库存在三线或四线城市，那里的就业和收入增长都相对较弱。房地产市场有强烈的本土倾向，北京上海人在金融业赚到钱，杭州深圳人在IT业赚到钱，一般买的是当地的物业。但是这些城市的房价已经很贵，进一步飙升使得和打工族的工资收入严重脱节。这些城市的房价收入比率或租金回报比率，全部名列世界前茅，无论从社会安定还是从金融安全角度看，都是为政者的心病。
 
但是中国经济处在下行周期，逆周期刺激政策的边际效果越来越低，投资与出口疲弱，房地产政策是宏观控制键盘上*10一个仍能够对实体经济有效操控的按钮。同时，房地产行业所牵连的上下游行业极多，对整体经济的撬动效应极大。卖地收入对于地方收入至关重要，目前地方政府的财政状况可谓捉襟见肘。相信政府此时此刻轻易不会对房市痛下杀手，让经济引擎死火。
 
笔者相信政府不反对房市上升的方向，但是不满意资金的狭隘流向。政府在房市调整中的意图，在于引导社会资金配合去库存，同时为经济注入活力。基于这个判断，笔者认为此次房地产市场小阳春应该可以横跨几个季度，属于流动性驱动的升市，间中多见政策干预。
 
不过必须认识到，政策并不是影响市场的*10因素。与之前政府主导的下行周期不同，此次房地产市场调整是由高库存触发的，乃市场因素主导。房地产市场软着陆的前提是有效的去库存。目前中国已建成住宅的库存量超过七亿平方米，加上在建项目则超过十一亿平方米，绝大部分位于三线以下城市。化解库存压力仍是中国经济必须面临的考验。
 
笔者也不相信三线城市房价跌，一线城市房价可以照升的神话。从购买力和土地供应看，的确一线城市有优势，但是一线城市的估值（如租金回报比）明显存在泡沫的迹象。地产商多数同时经营一线和三线城市，一旦三线城市出现大幅调整，一线城市很难不受殃及。或许一线城市的调整幅度较小、下一周期反弹力度更高，但是笔者不相信一线与三线城市在房价上会出现周期性背离。

 
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