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当下二手房避税五大手法弊病

来源：高顿网校 2014-09-03

　　一、避税手法:先签合同，后办手续

　　最近，对个人购买住房不足2年转手交易的，悄然出现了一种新的交易模式：买卖双方先行签订买卖合同；签订合同后，买方支付房款，卖方交付房屋；等到房屋购入满2年后再行办理产权登记、缴纳税费的手续。这样，既满足了买卖双方及时交易的需求，又达到了规避高额营业税的目的。

　　风险点评：签订合同与产权过户之间的时间拖得越长，交易一方违约的风险就越大。如果在这期间，一旦国家出台新的政策，当事人很有可能“偷鸡不成反蚀把米”；贷款政策发生变化，就可能影响买房者的购房计划和购房成本；倘若买卖双方中的任何一人一旦出现重病、死亡、出国等事由，就无法办理产权过户手续，合同就无法履行，有关纠纷也会爆发；一旦在房屋内发生因为装演、租赁、违法犯罪、人身伤亡、相邻关系等不可测因素产生的纠纷，买卖双方很难确定彼此的责任和权利，造成大的麻烦和纠葛。

　　二、避税手法:做低合同价格

　　这个方法是二手房买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是以40万元成交的。这样只需交纳40万的5.5%营业税，40万元的1%个税以及40万元的1.5%契税，而剩余20万元所产生的税费就可以这样轻易避掉了。

　　风险点评:对于业主来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是*2法律效力的，买家有可能根据报低的过户价格来付款，不愿意再按照原来的购房价格成交，造成业主受损失。对于客户来说，报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

　　三、避税手法:先租后买

　　因为5年以上转让可以免征营业税，于是，市场上出现了很多买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。如双方约定房屋的总价仍为60万元，由于该套房屋未满5年，需全额交纳营业税后方可过户交易。因此，买卖双方协商后，过户前由买方先租住该房屋，每月租金，500元，与该房子的租价相当。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后的房款里。另外，卖方还要求买方交纳一年的租金作为“抵押金”，以确保未来交易安全性。

　　风险点评：该办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户。购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果未来几年内政策再发生变化，对于买卖双方风险将会很大。一方面，房价如果上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源；另一方面，假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。

　　四、避税手法:假赠与

　　对于继承和赠与的房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，所需付的费用只包括房屋评估值2%的公证费以及3%的契税，然后持相关手续到地税局直接办理完税手续即可。通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里业主收取买家的房款，这样，房产过户时表面上就没有任何金钱的往来，达到逃税的目的。

　　风险点评:由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买方来说压力将会很大。根据《合同法》规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”。买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险。按照法律规定，赠与在房产证过户之前，随时可以撤消。由干双方私下进行交易，一旦买方支付了房款但卖方不办产权过户，或卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款，都很容易引起纠纷。

　　五、避税手法:假离婚

　　根据相关规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征个人所得税”。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费，许多夫妻在此大做文章，通过假离婚的形式进行避税。如小王夫妻俩为了避税，开出了离婚证明后，将自己名下的2处房产中的一处以赠与的方式转到妻子的名下，这样就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚，两道手续的成本却不足百元，这与税金相比，要省很多。

　　风险点评：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险较大。

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