CFA: 关于商铺理财的知识集锦(一）

　　关于商铺理财，下面的这些术语你都了解吗？

　　1．消费价格指数（CPI）

　　消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，反映城乡居民购买并用于消费的消费品及服务价格水平的变动情况，并用它来反映通货膨胀程度。消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。

　　国家统计局披露的数字显示，2004年9月CPI上涨了5.2％，比8月份仅回落了0.1个百分点。至此，CPI已连续4个月越过5％的通货膨胀“警戒线”。在这种情况下，银行的利率远低于CPI，这也就是我们说的负利率。如果2004年全年CPI平均值达到5.3%，那么，就意味着存款的负利率为-3.05%。也就是说，目前在银行存款，不仅不能保值，而且还要赔钱。也因此，如何进行合理的投资，避免负利率的影响，成了民众较为关心的问题。

　　2．资金时间价值

　　货币资金如果自己储藏起来不用，不论经过多久时间，金额不会发生改变，一元仍然是一元。货币资金如果作为社会生产资金投入再生产过程，就会带来利润；如果存入银行，就会得到利息。利润或者利息都叫做资金的增值。货币资金这种随时间而增值的现象一般称作资金时间价值。资金时间价值取决于市场经济中没有风险和通货膨胀条件下的社会平均利润率。就宏观来讲，它是没有通货膨胀下的资金纯收入率，即资金利率。

　　3．商铺的分类

　　根据商铺的分布与规格，可以将商铺分为以下几类：

　　①购物中心、专业市场席位型商铺。此类商铺有统一的业态定位，多数由统一的管理公司进行经营管理，投资者收取固定的租金回报。

　　②商厦商铺。此类商铺一般是沿街写字楼底部的单元商铺，一般划分的出售单元面积较大。

　　③社区商铺。此类商铺一般设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主。

　　4．市场上主要的商铺销售模式——产权式和返租

　　所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

　　售后返租（又称售后包租、售后回租、售后承租）是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。商铺销售方式如果为返租的话，开发商为了补偿返祖给投资者的损失，往往会把商铺的价格上浮30-50%，甚至100%，因此，商铺的实际的市场价值总是小于购买的总值。现在市场上商铺销售普遍采用返租的模式，即返祖5年，8%年投资回报率，前5年内没有租金收入。

　　5．首付

　　一般来说，商铺的首付为总值的50%。但是，如果开发商采用返租的销售模式，5年8%回报率，则首付为总值的（1－5×8%）=10%。