CFA:关于商铺理财的知识集锦（二）

         关于商铺理财，下面的这些术语你都了解吗？

　　6．银行利率

　　自上半年以来，人们一直热烈讨论的银行加息问题，终于在28日晚有了结果：经国务院同意，中国人民银行决定自29日起上调人民币基准利率，这也是我国10年来首次提高银行存款利率。

　　这次利率调整对整个消费类贷款有着一定的影响。对利用消费贷款进行买房、买车的人们来说，银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担，不过幅度有限，不必过分担心。而且，房贷还款利率，是以年为单位进行调整，年内的还款额目前还不会调整。按照这次调整利率，个人住房公积金贷款5年以上的利率由4.05%调整到4.23%，上调0.18个百分点；自营性个人住房贷款5年以上的利率由5.04%上调到5.31%，上调0.27个百分点。

　　购买商铺的按揭贷款属于个人消费贷款，利率调整后的具体如下：

　　个人消费贷款参考利率表

　　贷款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭还款金额

　　我们按照等额还款方式计算年按揭还款额，计算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金贷款月利率

　　每月本金 = 每月月供额 — 每月利息

　　计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　——投资分析

　　了解了以上关于商铺投资的一些背景常识以后，我们接着就要开始进行正确的投资份。不论投资者做什么样投资，风险多少还是存在的，如何正确地认识风险，规避风险，才是投资者真正应该重视的问题。

　　以下将从以下几个方面阐述如何理性的进行商铺投资，规避投资风险。

　　1．确定政府未来的政策倾向

　　政府的宏观调控对地产的走势有着重大的影响，明确政府未来的政策倾斜方向，有助于投资者趋利避害，规避政策风险。

　　2．确定投资成本

　　投资成本，包括首付款和购房应缴税费，还包括贷款成本和利息。这里，主要的成本风险在于贷款利息上，正确的评估利息成本，有助于提高投资收益率，增加收益。

　　假设投资的产权式商铺的总价为20万元，按揭年限最多为10年，我们可以确定如下的投资利息和年供金额图示。

　　3．确定与该商铺相关的以下几点信息：

　　①选择合适的地段，考察当地的人流、车流量以及项目周边的交通道路等的情况，判断当地的商铺是否已经饱和或者所在商圈是否已经开始衰落。

　　②根据自己的经济能力，选择适合自身状况的商铺，避免投资商铺给自己的经济状况带来大的风险。

　　③确定项目内部认购期与当前的时差；确定与投资者有意购买的商铺具有同等位置、规格的本项目的其他已售商铺在项目内部认购期的价格与当前价格的价差。确定时差和价差，有利于正确的分析商铺的升值潜力，时差、价差越小，今后升值的潜力越大。

　　④考察其他周边临近项目的价格、租金、业态、出租率等情况，综合分析该商铺的市场风险状况（主要是未来空置情况，由商铺预计每年空置时间推算出其年空置率）。确定周边临近项目的现况，可以为以后做出正确的投资决策提供参考依据，这方面决策主要是卖还是租的选择，卖可以赚取差额利润，租可以做长期投资。

　　以上的信息有助于投资者明确市场风险，掌握未来市场的动向，避免盲目的投资造成的损失。

　　4．正确的分析商铺真实的投资回报率

　　①推算出符合未来市场预期的租金收入。

　　例如，某商铺投资在进行综合的市场分析后得出的结论为该商铺所在商圈围成长型商圈，预计在3-4年内商圈将基本成形。结合其它商圈的个案情况，预计租金年收益率在前3年为8%；第4-7年该商圈已经完全成形，租金年收益率上升为10%；第8-10年，由于商铺的产品落后等其他情况，租金年收益率下降为8%。具体的现金流情况如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　　②根据个人的自身经济情况，决定首付款金额以及按揭年限，并且计算相应的投资回报率。

　　③通过合理计算方法，估算该投资未来的预期收益率。

　　投资回报率=总收益/总成本

　　总收益=10年租金总收入×（1-年空置率）-10年年供额-税费-其他相关费用

　　总成本=首付款+税费+10年按揭款总额

　　④综合考虑各种风险、CPI、资金的时间价值的影响，做出a1投资预期和最差投资预期，评估该投资的可行性。

　　——综述

　　虽然说高风险总是对应着高回报，但是个人的风险承受能力不尽相同，也因此，对于投资风险的把握要慎之又慎，不要盲目的进行高回报高风险的投资，也不要一味的进行低风险低回报的投资，认清投资的未来前景，理性地进行投资分析，是成功投资的关键所在。