2016年《初级会计实务》要点：投资性房地产初始计量
1、外购的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同固定资产和无形资产)
（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
（2）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
借：投资性房地产
贷：银行存款等
（3）企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
2、自行建造的投资性房地产的确认和初始计量(成本确定同自行建造固定资产)
（1）企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
（3）企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产(如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货)，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货(房地产开发企业)转换为投资性房地产。
3、内部转换形成的投资性房地产
（1）成本模式。将作为存货的房地产转换为投资性房地产，应当按照该项存货在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”，贷记“开发商品”。已计提存货跌价准备的，还应当同时结转存货跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，固定资产应当按照其在转换日的原价、累计折旧、减值准备，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。
（2）公允价值模式。将作为存货的房地产转换为投资性房地产的账务处理：
借：投资性房地产——成本(转换日公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
贷：开发产品等(账面价值)
资本公积——其他资本公积(贷方差额)
已计提存货跌价准备的，还应当同时结转存货跌价准备。
企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的账务处理：
借：投资性房地产——成本(转换日公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
资本公积——其他资本公积(贷方差额)
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