经过长达数年的努力，租赁会计作为全球会计准则趋同战略中的三大优先项目之一(另两项分别是金融工具和收入确认)，将有望建立起一套更加符合资产负债定义的全新准则，以此取代现有的国际会计准则IAS17。此番修改的核心内容是承租人的会计处理中不再区分融资租赁和经营租赁。
租赁准则修改背景
按照当前的租赁会计准则，把交易上的租赁业务在会计处理时分为两大类，一类是融资租赁，另一类是经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁(会计准则共规定了五种情形);经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
按照现行国际财务报告准则(IFRS)和美国会计准则(GAAP)，融资租赁的资产才进入资产负债表，经营租赁下发生的租金确认为费用，只在会计报表附注中披露。也就是说，除非承租人对一项资产拥有特定所有权，否则未来租赁花费所产生的一系列资产负债都将持续游离于资产负债表之外。例如航空公司经营租入的飞机、连锁酒店经营租入的客房目前都不出现在他们的资产负债表上。
因此IASB认为，将租入资产使用权作为一项资产或负债还是一项执行合同核算，采用不同的会计处理会降低财务报告的可比性，也与当前资产和负债的定义不一致。同时，美国大多数公司的CFO与高级审计人员们也表示：“目前的租赁会计准则亟待修改，以使投资者获得更透明的财务信息。”
学界和公众的一致呼吁，正是针对经营租赁不在资产负债表中列示的问题，制定一个同时涵盖承租人和出租人的综合租赁会计模型，以确保由租赁合同产生的所有资产和负债均在财务状况表(资产负债表)中确认。
两方争权：从“使用权法”的提出到“完全合同法”的设想
去年FASB与IASB共同发布的联合征求意见稿中，两大会计准则委员会对新模式的提案如下：
与先前的经营租赁与融资租赁的划分不同，修改后的准则将承租人的会计模式定义为“使用权法”。在租赁合同中承租人一旦获得在特定期内对租赁资产的使用权，应对此确认资产和负债。资产代表承租人在租赁期内对租赁项目的使用权“(使用权”资产)，而负债代表租金支付义务。承租人按增量借款的利率或出租人向承租人收取的费率(如果便于确定)折现后的租赁付款额现值进行初始计量。
与现行经营租赁会计处理对的差异在于，采用实际利率法确认利息费用，相关的租赁费用总额在租赁开始时已确认为一项长期资产。由于在新模式下，当期发生的租赁费用不会再计入期间费用，而是分别作为摊销和利息列报，因此扣除利息、税项、折旧和摊销前利润(EBITDA)将高于采用现行经营租赁会计处理的情况。
征求意见一经发布，收到了各方关于利润表影响的反馈意见。包括会计师事务所、贸易团体以及企业，它们都在密切关注着租赁会计的a1变更方法。
其中最多的意见是，交易中有些租赁不能被看作具有商业实质的融资，他们只是短期租入某项资产，例如用于生产的机器设备等，并不牵涉到购买或租赁的条约。但是在“使用权法”下，利润表上呈现的效果却类似于购买或融资，即需要在初期确认较大的租赁费用。
尽管FASB大多数成员支持这种“利息摊销”模型，但是对于上述意见，有人认为在一些或有租赁的情况下(不转移所有风险与报酬的租赁)，融资费用的摊销更采用“直线法”确认更为恰当。
与此同时，IASB提出了一种新的解决方案。同“使用权法”一样的是，该方案也认可将预计租赁费用的现值作为租赁资产的初始价值计入资产负债表。区别是，资产的使用权将根据租赁资产估计使用的价值进行摊销。
这种处理方式的意义在于，使用百分比越高在利润表中表现得越像一项购买或融资，使用百分比越低则越像直线法。这很符合人们对于不同租赁形式对利润表影响的预期。
但同样，这种方法也遭到诟病。FASB主席LeslieSeidman说：“这是一种全新的模型，需要建立一套公式。我们必须估计出使用百分比，然后运用于资产的公允价值。但对于大多数资产而言，这种被称为“完全合同法”的模型不会导致类似于直线法的结果。”
LeslieSeidman还指出，承租人原本没有义务估计租入资产的公允价值，而该模型恰恰需要这一点。因此他认为该模型也未能解决短期租赁的根本问题。美国国税局(IRS)对“完全合同法”下是否需要确认一项利息费用也是备感困惑。
求同存异：带有选择性的摊销方式
经过数月的激烈辩论，FASB和IASB在6月的会议中暂时给出了一种折衷方案。双方决定求同存异并给予公司财务高管在对资产负债表内的租赁费用进行会计处理时拥有两种选择的权力。也就是说，将有一部分资产采用“实际利率法”摊销，类似于融资。另一部分资产采用“直线法”摊销，类似于现在的经营租赁。
双方对分类标准还需进行进一步探讨，但现在的决定至少厘清了设备租赁以及房地产租赁的会计核算问题：设备租赁应当归属于使用权方法，初期资产账面价值较大，也确认较多融资费用;而房地产租赁应归属于完全合同方法，采用直线法摊销。
根据市场参与方的介绍，双方在伦敦召开的联合会议的讨论中，FASB原本倾向于双重计量模式，而IASB更加偏向于单一计量模式。但在经过第二轮投票后，双方都同意使用双重模式来计量租赁费用。
选择双重计量方法似乎能够满足各类市场参与方以及两大准则制定方的要求。正如美国公众公司会计监督委员会(PCAOB)前副审计长DeeMirando-Gould所评论的：“我相信这个方案将会受到多数人的欢迎。”
未完待续：租赁准则的优化与会计准则趋同战略
IASB“原则导向”(principlebased)的理念和FASB“规则导向”(rule-based)的理念一直是两大会计准则体系趋同中的障碍之一。现行美国会计准则对于融资租赁和经营租赁的划分规定了许多具体的判别标准。FASB本打算通过这次修订，建立一套简单的模型适用于所有租赁，从而摈弃目前琐碎的标准。但在各方意见的妥协中仍难以达成。
租赁准则的修订，既是为了改进会计准则的需要，也同全球会计准则的趋同战略息息相关，因此双方都高度重视。最初双方各执一词，为的是在全球会计准则制定过程中争取话语权，来维护各自市场参与者的利益。然而租赁作为一项全球业务，准则的不同会大大降低报表的可比性。因此IASB与FASB正在共同努力建立一套能兼顾各方利益的、统一的准则。
就目前妥协的结果看，带有可选择性的会计处理仍不是解决租赁问题的a1方案。IASB成员担心，一些企业可能会声称两种费用摊销的方式区别太小，从而在应该采用“使用权法”的情况下采用“直线法”。这样会阻碍投资者和审计人员获得关于资产的有效信息。
IASB主席HansHoogervorst表示目前的方案还有待修改，将在今年第四季度发布新的联合征求意见稿，并于2013年完成这项重要的趋同项目。
修订过程曾遭遇来自各方压力
首先是来自美国企业的。自去年1月始，代表美国零售商、设备租赁企业与餐饮连锁企业利益的商业团体指出，租赁准则的修改可能会束缚企业的借贷行为，因为在财报中被报送的负债增加的同时，一些企业在贷款协议中的债务限额还会出现问题。
财报变化*5的当属航空运输业，因为许多航空公司一般都是拥有飞机的租赁权而非所有权。以美国达美航空公司为例，2009年年底的长期负债为170亿美元，据穆迪公司测算，租赁会计准则修改后，该负债还将递增大约80亿美元，为其融资带来影响。
同样受到影响的还有餐饮、零售业。享有1.4万家店面租赁权的美国麦当劳公司指出，租赁会计准则如果修改的话，想要继续开疆拓土的麦当劳恐怕要多支出1亿美元。
美国成衣零售商也曾致信会计准则制定机构，要求审慎对待租赁会计准则的修改。因为一旦新的租赁准则执行，该企业就要重新评估3000家租赁店面，所付出的费用就要远远高于现在。
然而也有学者认为，租赁应视为资产负债表中的负债，从长期看租赁会计准则是必须修改的。美国东北大学会计学教师大卫•谢尔曼指出：“会计准则制定者们已对曾让安然公司毁于一旦的表外融资进行了改革，而融资租赁可以说是表外融资的最后、也是*5的一个堡垒，相信许多企业宁肯在经济运行不确定的时候甩掉这个包袱。”这或许是两大会计准则委员会选择在这个阶段进行准则修改的一项原因。
与实体企业将为新准则付出高额的融资代价相比，对于租赁企业，新准则的打击可谓是“致命”的。美国公众公司会计监督委员会(PCAOB)前副审计长DeeMirando-Gould评论道：那些从事租赁业务的公司将面对重重挑战。对于租赁公司来说，将面临更多的监管，同时，公司需要准备更多的资源以便实施监管。
修订征求意见稿的执行，将按照购买和销售处理，同时把融资租赁割裂成两个交易，造成了操作难度和成本压力。如果征求意见稿最终得以通过并实施，租赁业的产品份额会因此大幅度缩水，相关租赁公司的竞争力也会下降，从而影响到租赁业从业人员和这个行业的发展。
财政部会计司注册会计师处副处长杨国俊指出，“在新的租赁会计准则下，原来做的很多融资租赁就不再是租赁了。比如说你租赁期末转移所有权或者优惠购买转移权，这种按照销售处理的。”他表示，该项目的修订很可能对租赁行业带来巨大的冲击，甚至某些公司的主要业务以后就不存在了。
因此，租赁企业表示在新一轮的征求意见中他们的声音希望能够得到考虑——“租赁期末转移所有权或者优惠购买转移权，按照销售处理”的规定不要出现在新的会计准则中，为做相关业务的公司争取一些回旋的余地。目前融资租赁界仍然高度关注着该准则修订的动向。
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