知识点:物权法及合同法
【物的种类】
认定主物、从物关系,必须同时具备两个条件:(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主、从关系:A物脱离B物,不损害A物的独立用途,则A物为主物;B物脱离A物,丧失其本来的用途,则B物为从物。还有就是孳息需要懂,举个特例,尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息。
【物权的种类】
能够独立存在的物权为独立物权(如所有权、建设用地使用权)。从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权(如担保物权)。
【物权法的基本原则】
(1)行为人违反“种类法定”原则,在法定物权种类之外创设物权,该行为无效;(2)行为人违反“内容法定”原则,设定与法定物权相异的内容,该行为无效。总之,违反“种类法定”原则的和“内容法定”原则通通都无效。
【物权的取得方式】
所谓先占,是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权(法律的直接规定,而非自他人之手继受而来)。因此,先占属于物权的原始取得。先到先得呀!注意第二个“先”指的是“原始”。
【动产的物权变动】
1.动产物权的设立和转让,自“交付”时发生效力,但法律另有规定的除外。
2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
【《合同法司法解释(二)》的规定】
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。(2012年案例分析题)
【《商品房买卖合同司法解释》的规定】
1.买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金,如果出卖人是平民百姓,不在此列。2.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
【无权处分的基本理论】
无权处分行为处于效力待定状态,在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的,该行为有效。
【善意取得制度】
1.善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力,保护交易当事人的信赖利益和交易安全,维护交易秩序。善意取得制度对于动产与不动产均可适用。
2.动产的善意取得以“交付”为要件,不动产则以“登记”为要件。
3.善意取得的适用范围:(1)动产、不动产均可适用善意取得制度。(2)赃物、遗失物不适用善意取得制度。(3)善意取得制度不仅仅适用于所有权,建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。
【共有的基本规定】
按份共有人有权自由处分自己的共有份额,无需取得其他共有人的“同意”。但是,按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时,其他共有人在同等条件下,享有“优先购买权”。
【对外关系】
1.按份共有:对外承担连带责任、对内承担按份责任。2.共同共有:对外承担连带责任、对内不分你我。
【共有物的处分】
按份共有中,处分共有的不动产或者动产,或者对共有的不动产或者动产进行重大修缮的,应当经占“份额”2/3以上(≥2/3)的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
【无偿划拨】
1.无偿划拨+转让
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权“出让”手续,并依照国家有关规定缴纳“土地使用权出让金”。
2.无偿划拨+抵押
当事人以无偿划拨的国有土地使用权设定抵押时,对于拍卖所得,在依法缴纳土地出让金后,抵押权人才享有优先受偿权。
3.无偿划拨+出资
出资人以“无偿划拨”的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定该出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
【有偿出让】
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
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