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房企财务“潜规则”曝光：小花招避税融资

来源：高顿网校 2014-09-03

　　近日来利空不断的房企再遭重创，这次出手的是财政部。10月11日，财政部官网上发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》(下称“21号文”)，包括恒大地产、远洋地产、中建股份、中信地产等17家房企卷入这次检查风暴，其中涉及不同程度的财务数据不实、会计违规、信息披露不充分等问题。

　　本报获悉，这项检查于2010年10月低调展开(本报曾据此报道《财政部专员办突查房企“账本”》)，主要由财政部专员办、审计署和中国证监会联合开展，当时称为“基础会计工作专项活动”，主要目的是为了加强企业的会计基础标准，同时在某种程度上也是为了配合房地产市场宏观调控，加大对大型房企的检查力度，关注房地产行业的盈利状况、资金链条和经营风险。

　　一家榜上有名的房企对本报回应，“这次并没有上升到很严重的问题，只是在会计细节上，我们的会计人员跟财政部理解有偏差，以后我们会按照财政部会计标准，严格要求自己，不断完善。”

　　但多位会计师事务所人士则认为，财政部所披露出来的问题实际上在房地产行业内存在共性，几乎成为“潜规则”，这次结果的公布实际上是配合国家宏观调控形势，对房企起到敲山震虎的作用，迫使它们更加规范行事。

　　疥藓之疾?

　　整体来看，这次涉及到的房企会计违规并不严重，多数是资产、负债、利润等数据不实以及提前、延后、错位等会计手法上的运用，对房企业绩和财务影响并不大。

　　如21号文中提到，中粮地产存在资产不实1495万元、负债不实1413万元、利润不实658万元等违规问题，少缴各项税款142万元，这些数字对中粮地产2009年整体报表数据来讲只是零头。

　　“少缴税款142万元已补交，在会计理念上，我们承认自身主观上有错误，都已整改完毕，以后会按照财政部标准来严格要求自己。”中粮地产新闻发言人坦言，是公司会计人员与财政部在一些具体会计细节上存在偏差。

　　实际上，《中粮地产(集团)股份有限公司关于全面规范财务会计基础工作的整改报告》、《中粮地产(集团)股份有限公司财务会计相关负责人管理规定》早已在公司董事会会议上通过。而记者随后采访的栖霞建设(600533,股吧)等“上榜”房企与中粮地产的表态几乎一致。

　　“财政部是在整体会计行业准则上的理解，而房企由于地域、行业等各方面存在特殊性，比如各地对土地增值税等税收的不同把握、房地产利润的结算差异等，双方出现一些细微差异完全有这种可能。”北京中会仁会计师事务所总经理丁会仁对记者表示。

　　多数房企和业内人士认为这些都是疥藓之疾，但财政部人士并不这么看。这位不愿透露姓名人士表示，虽然这次只是反映了一些小问题，但从某种程度上说，是对房地产调控的一种有力补充。“毕竟，房地产市场现存问题很复杂，房企存在或多或少的会计违规、逃税漏税甚至欺诈等问题，能说对市场问题没有责任吗?”

　　痼疾待解

　　在海外红筹上市的恒大地产和远洋地产则情况有所不同，两家企业都被指出存在资产不实、利润不实等问题，却因会计准则有差异而有点“说不清”。

　　10月12日，恒大地产首席财务官谢惠华表示，关于50多家子公司的长期股权投资未合并报表的事情存在于2009年报中，而现在早已解决，只是会计流程上的问题，不涉及造假。

　　一位业内人士指出，恒大和远洋都属海外上市、采取国际会计准则的企业，与财政部的会计准则之间在技术角度上存在分歧必不可免。但丁会仁认为，由于这几年房企发展速度非常快，可能在一些会计细节把握上累积一些问题来不及纠正，会计准则就算有差异也不是“浑水摸鱼”的理由，企业完全可将这些情况披露出来予以解释，做到更加透明。

　　无论是海外上市公司，还是内地上市房企，其都会与各种会计师事务所签订合同，以审计核实其报表，但为何在此之前，这些会计师事务所并未对上述问题有所反应呢?“数据不实，或者说用一些会计小花招用以避税融资，这些问题大部分可说是房企共性，是房地产多年粗放发展积累的普遍问题，几乎成为"潜规则"，在这种情况下，各家会计师事务所也心照不宣，只有一些非常过分的情况出现时才去关注。”一位不愿透露姓名的会计师事务所人士表示。

　　丁会仁指出，指望一份文件就改变整个行业的痼疾并不容易，这需要官方、行业以及会计行业更加重视并达成共识，在长时间内逐步加以解决。

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