苏州工业园区地税局个人买卖住房常见税收问题解答来源：作者：日期：2014-07-15字号[ 大 中 小 ] 　　1、我和父母共有一套拆迁房，现在想再购买一套商品房，是否可以适用家庭*10住房的契税优惠政策？　　答：您名下已有房产，再购买的商品房不能作为家庭*10住房，应当按照3%缴纳契税。　　2、我于2012年购买了一套120平方米的期房，价格100万元，购买时是我的家庭*10住房。我2013年结婚，女方名下已有一套房产。2014年4月交房，是否可以按照家庭*10住房缴纳契税？　　答：签订购房合同时间为2012年，应按照当时购房人的情况判定是否家庭*10住房，因此，可以适用家庭*10住房的契税优惠税率。　　3、我婚前有一处房产，婚后将该房屋产权变更为夫妻双方共有，是否要缴纳契税？　　答：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。　　4、父母现将东港新村97平米一房产卖给子女，在房管局办的托管价是40万元。请问缴纳契税时，是按什么价格缴纳？　　答：对于二手房交易涉及税收的计税价格，应以双方签订的合同协议确定的成交价格为依据。但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，以最低计税价格作为计税依据。（示例所涉及的计税依据假定均符合此条件）　　5、我原有一套住房被拆迁了，取得现金补偿款40万，现在我用这笔补偿款购买一套商品房，价格90万，请问可以减免多少契税？　　答：因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分的40万可以免征契税，对成交价超过拆迁补偿款的50万仍应按规定缴纳契税。　　6、被拆迁房屋是父亲的产权，现用子女名义重新购房，能否享受契税相关优惠？　　答：被拆迁人的子女用拆迁费和安置补助费购房的，可以享受契税相关优惠，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对成交价超过拆迁补偿款的部分仍应按规定缴纳契税。　　7、我与妻子离婚，有一套共有住房归我所有，是否要交税？以后再将该住房出售，判断该住房是否满五年的起始时间是购房时间还是离婚析产时间？　　答：通过离婚析产的方式分割房屋产权免征营业税、个人所得税、契税；个人将通过离婚财产分割形式取得的住房对外销售的，购房时间按发生离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生离婚财产分割行为前的购房原价确定。　　8、我有一套住房在2014年4月转让，2008年4月缴纳契税取得契税完税证明，2009年8月办好产证；请问该套住房是否可以适用满五年的优惠政策？　　答：房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。由于契税完税证明上注明的时间2008年4月早于房屋产权证注明的时间2009年8月，因此，应以2008年4月作为购买房屋时间。由此判定，该套住房满5年。　　9、我有一套157平米的房子，是和儿子共有的，儿子的份额是80%，也就是125.6平米，现在想把儿子的那部分份额全部以买卖的形式转给我，请问税费应该按照普通商品房执行还是非普通商品房执行？　　答：根据规定，对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。因此，应按照该房屋的整体面积（157平方米）确定面积标准，而不是80%（125.6平方米），该房屋属于非普通住房。　　10、我先卖了房，再买房，也就是改善性住房，可以抵税吗？　　答：自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。　　11（1）我想购买一套80平方米的商品房，价格100万，这套房屋是我的家庭*10住房，请问需要缴纳多少契税？　　答：应纳契税=100*1%=1（万元）　　详解：由于该套住房属于购房者的家庭*10住房，且面积小于90平方米，因此可以适用契税优惠税率1%。　　（2） 我想购买一套80平方米的商品房，价格100万，这套房屋不是我的家庭*10住房，请问需要缴纳多少契税？　　答：应纳契税=100*3%=3（万元）　　详解：由于该套住房不属于购房者的家庭*10住房，因此适用3%契税税率。　　（3）我想购买一套150平方米的商品房，价格200万，这套房屋是我的家庭*10住房，请问需要缴纳多少契税？　　答：应纳契税=200*3%=6（万元）　　详解：由于该套住房面积大于144平方米，因此适用3%契税税率。　　12（1）我2011年1月购买一套80平方米商品房，购买价款40万； 2014年5月出售，转让价60万；该套住房是我的家庭*10住房，请问出售该套住房需要缴纳多少税？　　答：由于您所转让的该套住房不足5年，因此全额征收营业税。　　应纳营业税及附加=60*5.6%=3.36万元。　　应纳个人所得税=（60-40）*20%=4万元　　（2）我2008年1月购买一套80平方米商品房，购买价款40万；2014年5月出售，转让价60万；该套住房是我的家庭*10住房，请问出售该套住房需要缴纳多少税？　　答：您转让的该套住房已满5年，且住房面积80　　（3）我2008年1月购买一套150平方米商品房，购买价款90万；2014年8月出售，转让价140万，该套住房是我的家庭*10住房，请问出售该套住房需要缴纳多少税？　　答：您转让的该套住房满5年，住房面积150>144平方米属于非普通住房，因此应当差额征收营业税。应纳营业税及附加=（140-90）*5.6%=2.8万元。　　该套住房符合“自用五年以上并且是*10的家庭生活住房”的免税条件，因此可以免征个人所得税。　　13（1）2014年2月我将我名下的一套住房转让（非家庭*10住房），转让价格250万元。该房产面积为220平方米，购置时间为2005年3月。其购置成本为200万，购房时缴纳契税8万元，购房维修基金2万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。请问出售该住房需缴纳多少税？　　答：应纳营业税及附加=（250-200）*5.6%=2.8（万元）　　应纳个人所得税=（250-2.8-200-8-2-10）*20%=5.44（万元）　　（2）2014年2月我将我名下的一套住房转让（非家庭*10住房），转让价格250万元。该房产面积为220平方米，购置时间为2005年3月。由于发票遗失，无法提供该套住房的原值凭证。　　答：应纳营业税及附加=250*5.6%=14（万元）　　应纳个人所得税=250*1%=2.5（万元）　　详解：由于不能提供完整准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，因此，个人所得税采取核定征收。同时，营业税也采取全额征收方法计税。　　14 （1）我父亲想无偿赠与我一套房产，该套房产购房时间为2010年1月，面积100平方米，购入价80万元，经评估，该房产市场价格为100万元。　　答：受赠方应纳契税=100*3%=3（万元）　　受赠方应纳印花税=100*0.5‰=0.05（万元）　　赠与方应纳印花税=100*0.5‰=0.05（万元）　　详解：父子之间无偿赠与房屋可以免交营业税、个人所得税，但双方应按规定缴纳印花税、受赠方缴纳契税。　　（2）2014年5月，我朋友无偿赠与我一套房产，该套房产购房时间为2010年1月，面积140平方米。请问双方是否要交税？　　答：该套住房不满五年，赠与方全额缴纳营业税；　　受赠房应按“其他所得”缴纳个人所得税（税率20%）、契税3%；　　赠与双方还应按合同所载金额的万分之五分别缴纳印花税。　　详解：朋友之间无偿赠与房屋，不符合免税条件，应当分别缴纳营业税、个人所得税。　　15、我有一套商品房在2014年5出售，售价120万，除了该套房屋外我还有一套拆迁房；该套商品房购于2011年9月，面积110平方米，购买价格80万，缴纳契税0.8万，装修费25万，贷款利息10万。买方名下没有其他房产，请问整个交易环节双方共涉及多少税款？　　答：（1）房屋出售方应缴纳营业税及附加、个人所得税：　　应纳营业税及附加=120*5.6%=6.72（万元）　　应纳个人所得税=（120-80-6.72-0.8-80*10%-10）*20%=2.896（万元）　　详解：在计算转让环节个人所得税时，商品房在转让前实际发生的装修费用的　　*6扣除限额为房屋原值的10%，本例中的装修费用扣除限额为80*10%=8万元，25万>8万，因此按*6扣除限额8万元扣除。　　（2）房屋购买方应缴纳契税：　　应纳契税=120*1.5%=1.8（万元）　　（3）对个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。