个人转让房地产用好政策能节税来源：中国税网作者：曾长根方健廖永红日期：2007-11-29字号[ 大 中 小 ] 　　个人转让住房，涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种。政策规定，营业税按其售房收入减去购买房屋价款后的差额计征。个人所得税以其转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税。《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号）规定，个人转让住房缴纳个人所得税按转让收入-房产原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的20%征收。　　个人转让房地产，尽管政策一次比一次更严厉，但国家还是规定有一定的税收优惠政策。售房者要尽量利用有关税收优惠政策，节约税收成本。　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）规定，个人将购买的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售的，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。因此，纳税人转让住房应尽量5年后出售，并提供相关证明。　　所谓普通住房，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.　　《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征个人所得税。因此，纳税人可根据上述政策，对即将自用满5年的家庭*10生活用房，使用5年期满后再转让；且出售现住房后尽可能在1年内重新购房。　　《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。　　例，假设某人于2005年1月以60万元的总价（含所缴税金）购买了一套110平方米的商品房，住房装修费用7万元，支付住房按揭贷款利息2万元（除公证费和有关手续费外），均有相应规范的票据。2006年11月他决定将房屋以90万元的总价售出。　　方案一：由于他取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：营业税金及附加=900000×5.5%=49500元，印花税=900000×0.5‰=450元；住房转让增值额=900000-600000-49500-450-70000-20000=160050元，增值额与扣除项目之比=160050/739950=21.63%，土地增值税=160050×30%=48015元，按政策规定暂免征；个人所得税=（900000-700000-49500-450-80000）×20%=34010元[其中，合理费用=住房装修费用+住房贷款利息等费用=600000×10%+20000=80000元（国税发[2006]108号规定，商品房及其他住房*6扣除限额为房屋原值的10%）].　　方案二：如果5年后出售且是家庭*10住房，则不需要缴纳营业税及附加、个人所得税、土地增值税。　　方案三：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。　　同时，各省对土地增值税的核定征税比例也不一样（非普通住房），北京市规定按照能提供购房发票、不能够提供购房发票两种模式征收土地增值税。凡能够提供购房发票的，按土地增值税规定计算；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税，类似于个人所得税核定征收方式。这为税收筹划提供了新空间。　　假设他所在地规定普通住房转让的个人所得税征收比例为2%，如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，应纳个人所得税=900000×2%=18000元，营业税及附加、土地增值税同上例，比筹划前节税16010元（34010-18000）。即使征收土地增值税，土地增值税=900000×1%=9000元，合计纳税=18000+9000=27000元，比筹划前少纳税7010元（34010-27000）。