出让土地避“费”就“金”

出让土地避“费”就“金”来源：中国税网作者：林志平日期：2007-11-28字号[ 大 中 小 ] 　　2002年12月，上海市某区财政局结合《会计法》执法检查，对全区承受土地使用权的房地产公司契税缴纳情况开展了检查。财政检查人员要被查企业出具相关资料，但企业以种种理由推委，使检查人员萌生了许多疑问。　　为了摸清情况，财政检查人员随即向区房地产交易中心调取了被查的3家房地产公司土地出让资料，仔细审查了土地受让情况，发现这3家公司在缴纳契税的计税依据上存在一个“通病”：避“费”就“金”，将计税金额高的“土地出让费”以计税金额低的“土地出让金”来替代。3家公司共少计契税计税金额1.36亿元，少缴契税427.98万元。　　根据《契税暂行条例》及相关文件规定，契税的计税依据为国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格。国有土地使用权出让的成交价格即是土地出让费用，其包括土地出让金、补偿费、安置费以及国家规定的其他费用。很显然，这3家房地产公司以土地出让金作为契税的计税依据是错误的。为此，区财政局依照契税的有关规定，对3家企业作出了限期补缴427.98万元契税的决定。　　近几年，上海的楼市持续火爆，掀起了一波又一波房产开发热潮。国内外的房地产开发商乘“天时、地利、人和”之际，纷纷抢夺黄金地段，购地、造房和售楼，房地产业成为申城税收与经济的亮点。以2002年为例，上海市契税收入近40亿元。从总体上看，纳税秩序良好，但也存在一些问题，突出反映在有些房地产公司在缴纳契税时，错用计税依据的现象比较普遍。　　主要有两种情形：一是不熟悉契税的政策规定，在计税依据的理解上存在误区，把“土地出让金”当做“土地出让费”，以为两者是同一概念。殊不知，“土地出让费”与“土地出让金”，虽仅一字之差，涵盖的内容却相差甚远。根据《契税暂行条例》及相关规定，国有土地使用权出让的成交价格与土地出让费是同一概念，它包括土地出让金、补偿费、安置费及其他相关费用。可见，“土地出让金”仅仅是“土地出让费”中的一小部分。有人形象地比喻：“土地出让费”好比是巧媳妇烧了一桌丰盛的菜肴，“土地出让金”只是桌上的一道菜。因此，房地产公司的财务人员一定要学习契税的政策规定，以正确的计税依据申报缴纳契税。二是少数房地产公司在契税计税依据上，有意避“费”就“金”。极力规避计税金额较多的“土地出让费”，而以计税金额较少的“土地出让金”来应对，从而达到少缴契税之目的。上述3家房地产公司就属于这种类型。他们在契税的计税依据上，故意混淆“费”与“金”的概念，以捣浆糊的态度来对待严肃的纳税申报，总认为不管纳税足额不足额，缴过了就可以了，反正“肉”都烂在锅里面，不是国家的，就是企业的。在这一错误思想支配下，他们故意在契税的计税依据上做手脚，将原本应缴入国家“大金库”中的税收化为企业收入，“藏”进单位的“小金库”，这种化大“公”为小“公”的做法，实质上是损了“大公”，肥了“小公”，损了国家，肥了小家。