房屋改扩建或装修应依法调整房产原值

房屋改扩建或装修应依法调整房产原值来源：中国税务报作者：日期：2007-11-28字号[ 大 中 小 ] 　　基本案情　　某市地税局在对某酒店稽查时，发现该酒店对原来价值900万元的房屋进行了改建和装修，改建装修金额高达1800万元，但该企业并没有根据税法规定调增原房产的记账价值，仅按原价900万元减征30%再乘以1.2%的税率缴纳了房产税8万元。某市地税局遂根据税法的规定，向其追缴了15万元的房产税。　　案情分析　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条“房产税依照房产原值一次减除10%至30% 后的余值计算缴纳”，及《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（1986-9-25）第十五条“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”之规定，对于房产税的征收，如何确定房产原值是问题的根本所在。而房产原值应以企业按会计制度规定，在会计帐簿上所记载的“固定资产”原价为依据。就本案而言，通常情况下，某酒店房产税的计税依据应为房产原价900万元。　　但是，根据《企业会计制度》第二十七条“固定资产在取得时，应按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。固定资产取得时的成本应当根据具体情况分别确定：（五）在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值”，以及《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号2000-5-16）第三十一条“纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途”之规定，纳税人对房屋进行的改建、扩建和修理、装修等行为，符合前述规定条件的，均应当按会计制度的规定调整增加固定资产的帐面原值，并据以计算缴纳房产税。　　因此，对于某酒店改建、扩建或再装修的行为，某市地税局应按改建和再次装修后的房产价值调增固定资产的记账原值，即将原来房产价值900万元加上改建和装修金额1800万元，以2700万元的新房产价值计缴房产税。