某房地产企业有偿转让土地的税务稽查案例

某房地产企业有偿转让土地的税务稽查案例来源：中国税网作者：杨彬 张小松 陈显信日期：2014-06-26字号[ 大 中 小 ] 　　日前，陕西省安康市地税局稽查局成功查处了一起有偿转让土地案，对涉案某房地产开发企业按照规定进行了相关处理，追缴入库税款602.91万元。　　案情介绍　　该企业在当地属于规模较大的房地产开发公司，也是地税稽查部门确定的自查自纠企业之一。稽查人员通过案头分析该企业2012年度自查表、财务报表时，发现该企业自查税款与其他企业相比明显偏低，可能存在少报、漏报税款行为。在案头分析无法排除疑点的情况下，进户检查是*10的选择，这一情况及时引起了该局领导的高度重视，决定立案稽查。　　稽查经过　　稽查人员进入企业后，当场调取了企业3年的账簿、报表、会计凭证。经过一个星期的认真比对核查，会计账簿、会计报表、利润表和现金流量表数据准确，相互勾稽关系正确，没有异常现象。该申报的税款都已按时申报，与企业自查税款无误。检查一时陷入困境。　　此时，一名稽查人员随手翻阅企业相关资料时发现，土地使用证所标注面积与售房面积有差异。稽查人员以此为线索，顺藤摸瓜，通过认真比对发现，土地证面积远大于销售面积，这可能是此案的关键所在。当问及原因时，财务人员闪烁其词，支支吾吾。鉴于此，稽查人员当机立断，集中全部兵力，重点围绕土地使用证所涉及的面积展开调查。经过实地勘察，走访相关单位，调查取得重大突破。随着调查的不断深入，其中的玄机逐渐浮出水面。　　原来，该企业自行开山改河整治的土地，“三通一平”后，除部分用于房地产开发外，剩余部分直接对外进行转让。自查的税款只是针对自己开发的房地产，转让土地部分则按预售房屋进行预缴土地增值税，主管税务机关也未要求该企业及时进行土地清算。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。由此可见，该企业直接转让土地使用权的土地增值税按照预售房屋进行预缴管理是不对的，而应及时进行土地增值税清算。　　处理结果　　面对稽查人员手中一份份转让土地协议书，在如山的证据和稽查人员还原的数据面前，老板和财务主管无语了。经过稽查人员的清算，该企业应补缴营业税110万元，土地增值税302.91万元，其他地方各税40万元。鉴于企业自查不彻底，按照税收征管法的相关规定，企业除补缴所欠税款外，还不得不接受1倍罚款和追缴滞纳金的处理决定。