免租期内房产税缴纳问题的税务案例分析

免租期内房产税缴纳问题的税务案例分析来源：作者：日期：2013-05-22字号[ 大 中 小 ] 　　A公司将自有营业用房对外出租，签订了含免租期的租赁合同。公司认为免租并未产生收益，不需缴纳房产税。税务局做出解释，责成A公司补缴税款、滞纳金和罚款计8.43万元。税官提醒：“免租”并不能“免税”，小税种的细节问题不要轻易忽略。　　案情概况：　　A公司自2011年1月1日起，将其在本市购置的一套价值500万元的营业用房对外出租，租赁期为五年，租赁合同规定“*9年免收租金，后面四年每年收取租金25万元”。税务机关在对A公司进行税务稽查时发现该公司2011年针对房产未缴纳房产税，2012年按租金收入25万元计算缴纳房产税3万元。税务机关指出：2011年虽为合同约定的免租期，没有实际收到租金，但按规定仍需缴纳房产税，根据相关规定应按房产原值缴纳房产税 ，经计算向该公司追缴相应税款并收取滞纳金和罚款，共计8.43万元。　　案情分析：　　对于税务机关要求其补缴2011年房产税的处理结果，A公司起初并不认同。他们认为，提供免租期是一种营销策略，实质上是给予承租方的价格折扣，因此在业务真实的情况下可以按照实际收取的租金计算缴纳房产税，那么“免租期”内无租则无税的处理是合理的。　　税务机关向该公司解释，如果按照这种计征方式，租赁双方就有可能出于利益需要，有意签订免租合同或在合同里延长免租期，以达到规避房产税的目的，而税务机关核定其真实性的难度较大，故极易造成纳税人税负不公。因此，为了堵塞税收征管漏洞，财政部和国家税务总局于2010年12月21日联合发布财税〔2010〕121号 文件，其中规定“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。　　法规依据：　　《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号） 第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。　　《上海市房产税实施细则》（沪府发〔1986〕129号）第五条规定，房产税依照房产原值一次减除百分之二 十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。　　处理结果：　　根据相关税收法律法规，向该公司追缴房产税4.8万元，并加收滞纳金1.23万元，处少缴税款百分之五十的罚款2.4万元。　　〔附注计算过程：税款=500*（1-20%）*1.2%=4.8万元，0.5倍罚款2.4万元，房产税按年征收分期缴纳，具体期限为：（1）单位纳税人每年上半年税款在五月份缴纳入库，下半年税款在十一月份缴纳入库。算至2013年1月23日（下半年420天，上半年603天，滞纳金=2.4*万分之五*（420+603）=1.23万元）〕　　税官建议：　　房产税税款计算包括“从价计征”和“从租计征”两种，在不同情况下适用于不同的计征方式，虽然相关 法律法规均有明确规定，但由于房产税属于小税种，其政策细节往往被大家所忽视，导致不必要的涉税风险。 另外，有关“房产税纳税义务发生时间”、“某些内容是否计入房产原值”、“具备房屋功能的地下建筑房产税计征”等问题，都是纳税中可能产生模糊的地方，需要仔细阅读相关文件规定，照章纳税。