阳光下的“阴影” 房地产公司偷税案纪实

阳光下的“阴影” 房地产公司偷税案纪实来源：作者：王文海 刘古太日期：2008-07-18字号[ 大 中 小 ] 　　为了堵塞房地产企业偷逃税收的漏洞，惩治涉税违法行为。根据对房地产业专项检查工作计划和稽查任务安排，某地税稽查人员奉命对金阳光房地产开发有限责任公司展开税收检查工作。　　疑问　　税务稽查人员在接到对金阳光房地产开发公司《稽查任务分配单》后，开展了翔实的查前准备工作，到征管分局调取了该公司的纳税申报和税款入库信息，仔细查阅了企业财务报表，制定了周密的检查方案，有准备、有步骤地循序渐进。　　二位稽查人员到该公司送达《税务检查通知书》，并出示《税务检查证》，向企业经理与财务负责人说明了来意。财务部人员见状又是递烟，又是倒茶的忙碌一番，该公司经理张某、财务负责人高某对检查人员寒喧一阵后，便对公司由成立到目前的辉煌业绩侃侃而谈：公司是由法人某建设集团出资408万元，自然人张某出资392万元，共同组建的有限责任公司，资质叁级，由当地政府招商引资来开发商品房。现有职工32个人，企业管理层现有该集团委派的5个人常年驻在公司，与公司其他员工一道，吃工作餐，为前期开发房地产吃辛受苦。公司分两期征地，*9期征地98亩，每亩8万元；第二期征地256．7亩，每亩25．3万元，共征地354．7亩，计划分六期开发商品房30万平方米。*9期开发建成商品房29937．87㎡，配套自行车库3673．99㎡，阁楼1471．36㎡，集中车库两座（一期小区配套不用于销售）1038．7㎡，总建筑面积36121．92㎡，总销售面积（自行车库、阁楼）35083．22㎡，全部销售一空；第二期已开工在建，并预收部分房款。　　听完介绍后，稽查人员手捧各税种纳税申报表和财务报表，白纸黑字映入眼帘的是：该公司2006年实现销售收入4241万元，实现利润为－356万元，面对这些数据，如此好的销售，如此低的地价，利润为何如此差？不禁使人顿生一连串疑窦：　　某集团委派的5名行管人员与其他员工一道吃工作餐，食在何处？宿在何处？　　十幢住宅楼每幢有多少层？有几个单元？每个单元有多少套？　　每幢住宅楼有多少独立车库？配有多少共用车库？　　商品房实际销售有多少？预售有多少？　　各项合同是否已全部登记？是否已装订成卷？　　开发商与承建单位有无甲供材料？如有，又有多少？　　职工32名“应付工资”发生额有多少？个人所得税是否已足额扣缴？　　公共配套设施是否已全部实施？还是部分实施？已实施多少？　　一期开发实际用地究竟有多少？　　二期开发成本有无进入一期开发成本？　　有无应由二期或以后其它各期分担的成本、费用进入一期开发成本、费用的？　　较量　　带着一个个问号，一串串疑问，稽查人员正式开始检查，与企业财务人员展开回旋、斗智、较量。　　*9回合：兵分两路，迂回包抄，初战告捷。一路人马驻公司财务部查看账簿、单据凭证：另一路人马直奔售房部查看商品房销售情况，将每幢楼，每个单元，每一户，购房者姓名、凭证号码、销售发票号码、单价、面积、金额，逐户逐项录入微机。在此过程中，发现l6号楼201室、401室；l7号楼201室，三套及相应配套车库为无主空房，稽查人员感到惊讶诧异并装着若无其事地随口问售房人员：一期还有三套空房子没卖掉？他们仅轻轻地回了一句：不清楚。　　第二路人马回到公司财务部拿着打印出的《商品房销售明细表》，将此将情况向*9路人马作了说明，*9路人马再查账：“销售收入”既没有反映这笔收入？“在建工程”、“固定资产”科目也没有反映？真是雾里看花，扑朔迷离，检查暂时陷入停顿。其中定有猫腻！当初该公司经理张某介绍情况时，清清楚楚讲得很明白，一期商品房已全部售完。那何来三套空房及配套车库？两路人马一合计，咬定青山不放松，一个字：查。这时稽查人员直截了当地问财务负责人高某，他依然说一期商品房已全部售完，于是稽查人员追问这三套房子是怎么回事，他一口回答：l7号楼201食堂、l6号楼201室、401室宿舍．都是反租的购房者的。稽查人员随即要求提供租房合同，高某刹那间陡然地脸红了一下说：以前的财务负责人已调走，我是去年五月份才来的，真不清楚这件事。并支支吾吾说：没有合同。检查人员拿杀手锏《商品房销售明细表》，在铁的事实面前，他终于耷拉着脑袋，承认这三套商品房是公司留着自用的。经查该公司以下项目未作收入处理：　　比照该公司同一幢楼、同楼层、同面积商品房售价，三套自用商品房未列销售收入57．7万元：　　“预收账款——预收房款”科目676万元，未作收入申报缴纳营业税；　　“其他应付款——煤气公司——煤气增容费”科目，代收费用46．8万元，也未作收入；　　“销售收入”科目转入“其他业务收入”科目4391元，为收取退房者的违约金，此笔金额虽然不大，但检查人员却产生了分歧，一种意见认为应按违约金论处直接计入当期损益，不征营业税；另一种意见认为此款就是售房收入，不能因为从“销售收入”转入“其他业务收入”就不征营业税，对照营业税条例第五条规定应当征收营业税。最终，按后者意见作出处理。　　第二回合：账未反映，合同露馅，再战再捷。2005年虽是该公司筹办期，但前期大部分立项合同已签署，并已付诸实施，稽查人员要求其提供2005年度、2006年度所有经济合同，财务人员声称合同在办公室，办公室主任出差不在公司，要等几天。在稽查人员一而再，再而三的催促之下，办公室一办事人员将2005、2006年度所有装订成卷合同干脆全盘托出，稽查人员将各类合同分门别类，按立合同方、合同内容、合同金额、合同履行情况，逐项摘录，登载在微机中，分别打印2005、2006年度合同清单，计算查补2005年度印花税2363．60元。　　至此，稽查人员仍然一头雾水：为何该公司没有与建筑单位的建设工程施工合同？办公室管理档案人员在检查人员的一再追问之下，显出一副无可奈何的神情，不置可否地说：可能在财务部。检查人员迅速折回财务部找高某进一步“逼宫”，高某才慢悠悠地摸出一串钥匙，颤悠悠地打开一个壁橱，抽出一个文件夹，拿出一沓合同，稽查人员顿时豁然开朗，在从多合同中，查找出三份《建设工程施工合同》，分别载明某建设集团股份有限公司，承建翠洲嘉园1、2、3、5号楼，第七项：材料设备供应，第27条“发包人供应材料设备：本工程的钢材、水泥、外墙面砖、外墙石材、屋面瓦由发包人供应”的内容：前进建设工程公司，承建“翠洲嘉园”一期15、16、17、18号楼，材料设备供应，款项同上；盐都建筑工程总公司，承建翠洲嘉园一期3、7号楼，材料设备供应款项同上。甲供材料的冰山一角终于浮出了水面，稽查人员通过“库存材料”科目逐项分别摘录统计：　　甲供某建设集团股份有限公司材料：217万元：　　甲供前进建筑公司材料l83万元：　　甲供盐都建筑工程总公司材料111万元；　　据此，向施工单位分别查补甲供材料营业税l5．3万元，城建税7655元。　　同时，在这个合同文件夹中，查找到该公司与售房人员签订的合同，查明实际售房人员数，再从账面每月工资发放情况逐月核对查清，2005年应扣未扣个人所得税l200元，2006年已扣未缴个人所得税l828元。　　第三回合：纳税调整，查实谬误，全线告捷。稽查人员对照企业所得税申报表，按图索骥，将该公司一期十幢商品房的账面反映的成本费用归结分配，初算造价成本单价近750元／m2，单位成本如此高？稽查人员对单位造价成本提出质疑。该公司企业所得税年度纳税申报表纳税调整增加额：79．4万元，其中：工资奖金纳税调整额：25．8万元；业务招待费纳税调整额：7．5万元；业务宣传费支出纳税调整额l2_3万元，其他各项纳税调整额为33．8万元。对此，稽查人员与经理张某、财务负责人高某进行面对面对话，再次深入施工场地实际察看，并摆出相邻地段、同类房地产开发企业单位造价数据，其财务负责人高某仍说：我也不知单位造价成本为何这么高？针对该公司财务人员的疑惑，经稽查人员对该公司账、据仔细翻阅、小心查证。对2006年7月1号凭证大胆提出怀疑。　　借：开发成本——拆迁补偿369627．50元　　　贷：其他应收款——杨坝村328892．50元　　　　其他应收款——前进村40735元　　为此，稽查人员查阅了潘黄镇杨坝村和前进村的行政区划图，对照金阳光规划图，发现这宗土地为规划之外的土地，为国有土地。通过走访当地村组居民，才知个中原委，原来“金阳光广场”地段有13户村民被拆迁，稽查人员随即到杨坝和前进两居委会调查了解13户村民拆迁补偿情况，对照“开发成本——拆迁补偿”科目，最终查清“金阳光广场”地段累计支出拆迁补偿费219．7万元，广场青苗补偿费6．7万元，不属该公司所有的土地，不应该负担的费用终于显露出来。这样，回过头再看整个金阳光广场建设支出，售房中心和广场建设支出检查调整84．8万元。该公司2006年度企业所得税其他调整项目中虽有部分调整，但稽查人员仍找出问题症结所在，而据实进行了检查调整。　　处罚　　该公司在2005年少申报印花税，企业所得税年终申报未进行纳税调整，编造虚假计税依据：2006年度，将开发的三套价格57．7万元商品房用作职工食堂、职工宿舍，既未记“销售收入”，也未按规定申报纳税：代收煤气增容费46．8万元，记入“应付账款”科目，未按规定进行纳税申报；“预收账款——收房款”676万元，未按规定申报纳税，采取不列、少列收入，多列支出不缴或者少缴税款，已构成偷税行为。对2005年度少扣缴个人所得税1200元，2006年度已扣未缴个人所得税l827．66元，根据《个人所得税法》第二条、第八条《税收征管法实施细则》第三十四条规定，属于未履行个人所得税代扣代缴义务。为此，地税稽查局依法作出处理决定如下：　　1、根据《营业税暂行条例》*9、五、九条及其实施细则第十四条、二十八条规定，追补该公司2006年度营业税39万元。　　2、根据《印花税暂行条例》*9、二条规定，追补2005年度印花税2363．6元。　　3、根据《个人所得税法》，*9、二、八、九条规定，应补扣补缴2005年度个人所得税l200元，应补缴2006年度个人所得税l827．66元。　　4、根据《企业所得税暂行条例》*9、二、七条规定，追补该公司2006年度企业所得税34．2万元。土地增值税43万元。