抓住关键环节防范城镇土地使用税偷逃案例分析

抓住关键环节防范城镇土地使用税偷逃案例分析来源：中国税网作者：董增柱日期：2013-12-26字号[ 大 中 小 ] 　　某市地税局稽查局在对某房地产开发企业2012年的纳税情况进行检查时发现，该房地产企业应纳的主税种基本上能够全额缴纳，但城镇土地使用税相比往年却大幅减少。在未有新征土地的情况下，随着房屋的销售，土地使用税逐年减少是正常的，但该企业商品房账面销售较少而土地却大幅减少，属于不正常现象。因此，稽查人员决定把土地使用税作为重点，并采取了以下三个检查步骤。　　*9步，要求企业提供有关土地批文、土地使用证及其他土地相关资料，并到建设局、土管局等涉及土地审批管理的部门核实相关资料的真实性，特别落实了批文的时间、土地面积、土地坐落地，同时要求企业提供房屋销售合同。　　第二步，实地查看土地开发情况，主要查看土地的实际方位，看批文与土地使用证是否相符；查看房产开发情况及每栋楼的方位，并绘制了整个小区的楼房方位图；在企业相关人员见证下，随机抽查6幢楼的销售情况，看企业提供的销售明细表是否属实。　　第三步，根据上述资料及检查情况，计算企业应纳的土地使用税。一是确定企业实际占用的全部土地面积为191282.5平方米；二是根据企业提供的有关销售资料及购房者产权资料，计算出已售房产所分摊的土地面积为115275.2平方米，从整体土地中扣除；三是根据计算出的土地面积76007.3平方米，计算应纳税额为228021.9元，减去企业已纳税款，该企业少缴税款117275.67元。　　通过上述案例可以发现，房地产开发企业主要在以下环节采取不同的方法，达到少缴纳土地使用税的目的。　　1.混淆土地使用权取得时间，推迟土地使用税纳税义务发生时间。　　企业取得土地使用权的方式主要有出让和划拨两种，无论通过哪种方式取得土地，按现行的土地管理政策，获得土地批文或达成转让协议后，都要到土地管理部门办理相关手续，由土地管理部门核发新的土地使用证。由于程序相对复杂，从批准到核发使用证需要相当长的时间，许多房地产企业以取得土地使用证的时间为纳税义务发生时间，计算缴纳土地使用税，混淆了纳税义务发生时间，从而达到少缴税款的目的。　　2.企业只就已开发土地缴税，尚未开发土地不纳税。　　房地产企业由于资金、营销等各方面的原因，有的开发周期比较长，使部分土地较长时间处于闲置状态，而在申报土地使用税时，有的房地产企业就自行把未开发土地从计税土地面积中扣除，达到少缴税款的目的。　　3.不严格划分已售房产同未售房产所分摊的土地，开发企业通常把整栋楼中未售出部分应分摊的土地面积从应税土地面积中扣除，人为减少未售房产所分摊的土地，隐蔽地达到了少缴税款的目的。