存量房的纳税评估应该杜绝交易“潜规则”

[原创]存量房的纳税评估应该杜绝交易“潜规则”来源：中国税网作者：尹时辉日期：2011-06-28字号[ 大 中 小 ] 　　买卖双方签订虚假合同，低报高收交易金额，从而达到少缴税的目的，这是存量房交易中普遍存在的“潜规则”。这种“潜规则”的存在不但破坏了税收征管秩序，也妨碍了楼市的健康成长，对国计民生与经济发展的负面作用不容小觑。　　为了减少税收损失，营造公平、公正的征纳环境，早在2010年初，江苏省扬州市地税局就开始了以科学计价为基础的存量房交易纳税评估系统的研发，并先后组织相关人员参加国家税务总局专项业务培训，充分做好调研准备工作。　　存量房交易计价难就难在各地段、各小区基准房价的认定。针对这一问题，该局充分利用扬州市社会综合治税体系优势，深入开展存量房交易纳税评估所需信息的采集、审核和分析，全面掌握扬州市存量房的产权情况、土地基准地价、布局及平面图等信息。　　2010年6月，该局联合房管、国土、物价等部门，组成多行业专家联合调查组，对市区范围内的小区进行全面摸底，先后完成3个小区逐户和374个小区8324幢楼231517户住户信息的抽样采集，建立了标准房基准价格信息库。该局邀请房地产行业的专家，成立房地产交易纳税评估专家组，共同研究确定存量房交易价格修正系数，充分落实“一房一价”。具体做法是：将楼层作为共性化调整参数，将房屋质量、房屋重大事故、通风采光、临公厕（垃圾箱、配电房、烟囱）、东西至、临街、临景观等7项作为个性化调整参数，进而确定“小区到户计税价格评估”=该户基准评估价格×（1+共性化参数+个性化参数）×S和“到幢或小区计税价格评估”=可比小区（幢）基准成交价格×（1+共性化参数+个性化参数）×S，并最终开发出了存量房交易纳税评估系统。该系统核心业务包括“交易纳税评估管理”、“核价管理”、“退保管理”和“入库管理”四大部分，囊括了契税征缴、营业税征缴、个税征缴以及发票开具等全部房地产交易业务过程。只要输入存量房的地段、楼层、户型、朝向等相关信息，该系统便能自动生成房屋的评估价格。　　每次发生存量房交易，该局都要将买卖双方的合同价格与评估价格相比较，合同价格高于评估价格的，按合同价格计税；合同价格低于评估价格的，按评估价格计税。因纳税人对评估价格持有异议而引发争议的，由该局相关人员和价格认证中心的专业人士组成的“计税价格评审委员会”派专人实地勘察交易房产情况，根据查看的结果，合理提出处置意见，并经集体研究，确定计税价格。对仍然有异议的，转交指定机构进行价格认证，最后按鉴定价格计税。　　存量房交易纳税评估系统的上线运行，使得买卖双方签订虚假合同逃避缴纳国家税款的现象被基本遏制。自2010年6月至今，该局共评估存量房交易8321套，征收税款1.67亿元。其中，拦截纳税人申报价格低于系统评估价格的非正常交易1930笔，占存量房交易总量的36.44%，挽回税收损失约400万元。