大连金州地税对某商业管理公司的评估案例

[原创]大连金州地税对某商业管理公司的评估案例来源：中国税网作者：日期：2012-10-12字号[ 大 中 小 ] 　　基本情况　　大连市某商业管理有限公司成立于2010年6月，从事市场管理、市场服务、市场摊位、市场设施租赁。注册资金为200万元，核算形式为独立核算。　　2012年5月，大连市金州区地税局通过地税征管系统、“BO”查询系统对纳税人信息资料与2011年度税款缴纳情况进行数据比对，筛选出存在疑点差异的纳税人进行纳税评估。大连市某商业管理有限公司因开具房屋租赁业发票，但未申报缴纳房产税，且疑点差额较大，被列为重点评估对象。　　案头分析　　评估人员根据纳税评估工作系统，对该公司“2011年度房屋租赁收入与房产税缴纳不配比”的疑点问题进行了查询分析。税收管理的“一户式”查询系统显示：2011年开具房屋租赁业发票5086963元，但房产税实际缴纳金额为0，疑点差额为610435.56元，说明该公司确实存在未缴纳房产税的疑点。　　由于该公司的经营性质为市场摊位出租，且实际已经发生了出租行为，未按租赁收入申报缴纳“房屋出租”税目的房产税的情况，评估人员认为该公司出租的可能是市场摊位，应按照房产原值申报缴纳房产税。也可能存在该公司的营业用房是承租房屋产权所有人的房产而发生的转租行为。　　举证约谈　　在经过初步案头分析后，评估人员根据该公司存在的疑点问题，制作了《纳税评估税务约谈通知书》送达该公司，要求该公司的法定代表人或财务负责人根据其疑点问题，携带相关资料到税务机关进行税务约谈。　　按照事先约定的时间，该公司的财务负责人到地税局针对疑点问题进行了说明：该公司为大连市某房地产开发公司的下属市场管理单位，主要负责对市场提供招商和物业管理等服务。其运营模式是房地产开发公司负责房屋销售，客户在与房地产开发公司签订商品房销售合同的同时，与该公司签订5年期限的《委托经营管理合同》，承诺由该公司负责商铺招商。委托期内，前两年将商铺交由该公司无偿使用，后3年以保底租金加超额分成模式支付房屋产权所有人租金。同时，该公司与经营者签订《商铺租赁合同》，前两年实行免租，后3年实行有偿租赁。该公司的财务负责人反复强调，税法规定房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，因此该公司不是房产税的纳税义务人，不应申报缴纳房产税。同时，该公司使用的房屋是转租行为，也不应该申报缴纳房产税。　　由于该财务负责人未向评估人员提供《委托经营管理合同》及与经营者签订的《商铺租赁合同》，致使税务约谈未能排除疑点。鉴于该公司的涉税疑点已不是单纯的发票开具金额与税款缴纳的比对差异，评估人员决定采取实地调查核实的方式对该公司的委托经营、房屋原值等情况进行核查。　　实地核查　　评估人员对该公司制作并送达了《纳税评估实地调查核实通知书》，对该公司进行实地核查。　　评估人员首先调取并查看了该公司与购房者签订的《委托经营管理合同》及与经营者签订的《商铺租赁合同》。其经营模式同财务负责人的表述一致，即便是购房者本人从事经营的，也需要与该公司签订5年的《委托经营管理合同》，且该公司与购房者签订的《委托经营管理合同》为“上下”版本。上版本为该市场管理公司与购房者之间签订的无偿使用合同，即购房者（房屋产权所有人）在前两年将商铺无偿提供给该市场管理公司使用；下版本为该市场管理公司与购房者之间又签订了3年的有偿租赁合同，即该市场管理公司以保底租金加超额分成模式支付房屋产权所有人租金。根据合同，该公司应按税法规定按照房产原值申报缴纳房产税。　　对该市场管理公司纳税问题进行确认后，评估人员兵分两路，一路人员查看该公司与经营者签订的《商铺租赁合同》，另一路人员通过房地产开发公司查看购房者购买房屋的房产原值。经核实，该公司共签订《商铺租赁合同》454份，开具房屋租赁发票454份，取得租赁收入5086963元，房产原值为254637147元。　　评估处理　　针对该公司的疑点问题，该局作出如下处理：　　1.由于该公司委托经营合同的时间签订不一，因此按税法规定计算，应补缴2011年度房产税774963.09元，补缴2012年1月~5月的房产税902733.75元，补税合计1677696.84元。　　2.鉴于该市场管理公司无偿使用房屋产权所有人的房产两年期限即将结束，税务机关针对众多房屋产权所有人出租商铺的应纳税行为，向征管部门提出建议，考察该市场管理公司是否具备委托代征条件，由该公司进行市场业务税款的委托代征。