对某房地产置业有限公司土地增值税的评估案例

对某房地产置业有限公司土地增值税的评估案例来源：中国税网作者：日期：2009-09-08字号[ 大 中 小 ] 　　一、企业基本情况　　亿城房地产置业有限公司成立于2004年6月，是一家以房地产开发销售为主的企业，注册资金800万元，拥有员工19名，该公司自成立后完成中金大厦的开发建设，开发方式是以另一单位提供土地、该公司提供资金联合进行的，开发完毕后按照双方协议共同分成。该项目位于市区主要道路边，是一座商业、住宅为一体的综合办公楼。　　二、数据采集　　征管数据采集：　　各年度申报数据统计（见附表1）　　各项成本费用指标统计（见附表2）　　案例评估时间：2008年5月　　三、疑点确认　　评估人员利用“计税收入申报差异率对比分析法”测算了该公司三年来申报缴纳的土地增值税，差异率并没有显示出异常情况，但是细心的评估人员在将该公司申报的土地增值税与营业税评估结果相比时发现，该公司土地增值税税负一直稳定在2%（依据预缴土地增值税的方式，商业用房预缴率为2%、普通住宅为0.5-1%），于是发现两个疑点：一是该项目为商住楼，企业实现的销售收入不可能不包含住宅；二是该项目取得销售（预售）许可证已经满三年，按照规定应该进行清算，但是该公司仍然按照预缴率申报土地增值税。　　四、实地核查　　发现上述两个疑点后，评估人员立即到该开发项目进行了实地核查，发现该商住楼从负一楼到三楼为商业用房，四楼以上均为高层住宅，而且大部分住宅有人入住，部分商铺也有人进行营业，于是确定该项目已经实现的销售收入中一定包含普通住宅的收入。　　五、案头分析　　实地核查后，评估人员详细查阅了该公司备案的销售协议、发票存根等文件，测算出该项目开发面积和完成销售面积等数据，通过测算，该项目总建筑面积26013.427平方米，其中负一楼至三楼商铺面积为6615.987平方米，高层住宅总面积为19397.44平方米，截止到评估期末，累计完成销售16885.741平方米，占到开发总面积（26013.427平方米）的64.9%，其中销售商铺970.611平方米，销售住宅15915.13平方米。按照上述测算的数据和企业提供的有关资料，评估人员对该项目进行了模拟清算，大致计算出该项目已售出部分应缴土地增值税648万元，扣除已经预缴的136万元，还应补缴土地增值税512万元。　　六、评估约谈　　掌握具体情况和数据后，评估人员与该公司财务负责人进行了纳税评估约谈，对该公司在缴纳土地增值税的问题上提出两点意见：　　一是在以往年度预缴过程中，企业财务上能够分开核算商铺和住宅的预售收入，也应该按照不同的预缴率进行预缴，这样就不会造成多缴税款而加重企业自身资金的负担。　　二是中金大厦虽然未实现全部销售，但是取得预售（销售）许可证已满三年，按照税务总局有关规定，应该对其已售部分的土地增值税进行清算。在约谈时，评估人员还向该公司财务负责人详细解释了土地增值税清算办法和相关税收政策，该负责人表示，日常工作中疏忽了这些细节，造成以往年度多申报了税款，同时对清算政策表示支持，并决定邀请某税务师事务所到该公司进行清算。　　七、评估结果　　由于评估人员的细致工作，极大提高了该公司申报各项地方税款的主动性和准确性，在2008年5月份以后，该公司不仅及时清算并交清了土地增值税，而且还能准确按照项目不同分别预缴土地增值税。所以说，纳税评估是一种税收管理手段也是一种纳税服务手段。