对某房地产开发有限公司的营业税评估案例分析

对某房地产开发有限公司的营业税评估案例分析来源：作者：日期：2009-09-02字号[ 大 中 小 ] 　　一、企业基本情况　　该房地产开发有限公司成立于2003年4月，注册资金1000万元，主要进行房地产的开发销售。自成立以来，该公司通过联合建房，公开拍卖等方式先后取得并开发了相都花园、万鑫商厦等房地产项目，在淮北市属于中小型级别的开发规模。截止到2008年底，公司拥有资产3500万元，固定职员23人，办公位置在开发区一处写字楼上。　　二、数据采集　　税务稽查部门案例评估时间：2008年6月　　（一）税务机关申报数据　　某开发公司历年来申报营业税的统计数据（见附表1，单位：万元）　　（二）企业财务报表数据　　财务报表显示的各项目发生额（余额）（见附表2，单位：万元）　　三、疑点确认　　根据主营业务收入变动率与评估期同行业主营收入变动率的差异来进行评估的办法，2007年度是淮北市房地产开发销售的高峰时期，整个行业收入（计税收入）都是呈现明显增长的态势，我们通过征管系统申报数据发现，2007年度房地产开发行业要比上年申报税款增长30%左右，而该企业在2007年度申报的计税收入比上年下降32%，按照收入变动率这一指标进行的测算发现明显异常。　　确认*9疑点以后，我们把评估重点放在这个开发公司2007年度的计税收入上面，通过[评估期申报的营业税计税总值-（评估期主营业务收入+评估期期末预收帐款-上期期末预收帐款+评估期未通过预收帐款核算的价外费用]÷（评估期主营业务收入+评估期期末预收帐款-上期期末预收帐款+评估期未通过预收帐款核算的价外费用）×100%=计税总值差异率这个指标测算，得出差异率为-26.8%，出现明显异常情况。　　四、实地核查　　疑点确认以后，评估人员还不能简单的将预收账款差额全部认同是营业税计税依据，因为该企业财务报表没有出现代收款项，也没有出现明显的应付款项，因此预收账款的差额也可能是代收的住房维修基金等其他项目。所以，评估人员决定进行实地核查。一是调取查阅该单位销售部门的销售合同（房地产预售合同），发现合同中只注明按照政府规定代收住房维修基金，未发现其他代收项目；二是进一步核对企业财务报表和银行现金日记账，发现2007年度转入1020万元的个人住房贷款，贷记科目为“预收账款”。　　五、案头分析　　通过疑点的确认和实地核查，评估人员基本确定该开发公司存在少申报计税依据的现象，途径主要是将个人住房贷款放在“预收账款”科目，没有转作销售收入处理也没有申报营业税，按照计税总值差异率为-26.8%的指标分析，该企业当期少申报营业税为1020*0.05=51万元。　　六、评估约谈　　评估人员将上述疑点和分析调查的结果整理上报后，去的主管领导的同意后决定进行纳税评估约谈，约谈对象确定为企业财务负责人。在约谈过程中，评估人员给该企业财务负责人详细解释了取证数据和约谈目的，同时强调了营业税有关计税规定，明确指出在财务处理过程中的不足和漏洞，并做出企业自查的提示，该企业财务负责人明确表示一定支持税务机关的工作，回去后尽快开展自查自纠工作。　　七、评估结果　　通过企业自查，该开发公司在2008年7月及时补交了营业税50.15万元和其他相关税费、滞纳金，同时在当年也足额按照营业税条例的规定申报缴纳了地方税费。