<原创>须重视投资性房地产的规范核算

须重视投资性房地产的规范核算来源：中国税网作者：刘志耕 沈建明日期：2009-01-09字号[ 大 中 小 ] 　　新《企业会计准则》附录规定，“投资性房地产”科目用来核算企业采用成本模式（或公允价值模式）计量的投资性房地产的成本，该科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。但是，一些房地产开发企业对以经营租赁方式出租的房屋不通过“投资性房地产”科目核算，仍挂“开发产品”科目，有的甚至有物无帐，本文介绍的案例就属于此类情形。　　案例：　　某税务检查组检查一从事房地产开发多年的K公司。当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问到公司还有多少空余商品房没有销售完毕，并请K公司销售部提供了未实现销售房屋的台帐。从台帐可以看出，K公司近三年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋，但从未销售房屋的种类和分布等情况小王似乎发现了一些规律，遂提出将销售台帐与未销售房屋的钥匙进行核对，K公司很不情愿地拿出了钥匙，并解释说因有部分房屋的钥匙在公司销售人员手中给客户开门看房，所以，钥匙不全，对此，小王并未提出不同意见，而是请K公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计，等K公司统计完毕后，小王却出人意料地重点抽查了没有钥匙的房屋。抽查的结果没有逃脱小王的预料，所谓没有钥匙实际上是K公司早已将这部分房屋用于对外经营租赁，但K公司辩解说这些都是销售人员私下将房屋用于出租，他们将追查责任。但是，小王又走访了一些前期开发项目的店面房和配套房，不仅获取了由K公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据，而且还发现了由K公司销售部负责人个人（K公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况，但K公司解释说这些房屋都已由其个人购买，所以由其本人收取房租，果真如此？经验丰富的小王请K公司和当事人分别拿出销售和购买这些房屋的发票，K公司和当事人均无言以对。在事实面前，K公司只好承认了错误。　　原来，K公司将其所开发房屋的一些底层店面房、配套设施（有不少是违章建筑）及少数未销售的房屋用于经营租赁，收取的租金少部分计入了K公司大帐，而将大部分租金收入则留在了物业公司，但在物业公司账面上反映的也仅是少部分，大部分直接计入了小金库，而这部分计入小金库的收入主要是由违章建筑对外出租收取的，而且K公司早已将这部分违章建筑的成本随相关开发项目的销售成本一并结转完毕，使得这部分违章建筑因没有账面成本而游离于帐外，K公司遂以销售部经理个人的名义对外出租，并将租金计入小金库用于发放公司领导层奖金和员工福利及公司无法获取发票的业务活动开支，从而偷逃了营业税、房产税、企业所得税和个人所得税等所有相关税收。　　分析：　　从会计准则的角度讲，企业用于经营性租赁的房屋都应该通过“投资性房地产”科目进行核算，但是，在日常会计核算中，即使出现对外经营性租赁房屋的情况，不仅很少有企业将房屋转入“投资性房地产”科目进行核算，而且一些房地产开发企业还常常将用于经营租赁房屋的成本随已实现销售房屋的成本一并结转，使得这些出租房没有成本游离于帐外，从而加大了检查出租房的难度，上述案例就属于此类情形。　　另外，被检查单位很可能为了回避问题或麻痺检查人员而欲盖弥彰，如上述案例中K公司说：“有部分房屋的钥匙在公司销售人员手中给客户开门看房”、“销售人员私下将房屋用于出租”及“这些房屋已由其个人购买”等都是为了迷惑检查人员，所以，检查人员不仅不能被此类辩解所误导，而且还要能从中悟出其背后所要隐瞒的问题，因为这些辩解往往暴露了存在问题的方向或问题的性质，所以，检查人员要注意掌握这方面的技能。　　实际上，检查房地产开发公司的纳税问题并不复杂，检查人员应抓住四大关键环节：　　一是检查所有开发项目的立项批准文件，核对所批准开发项目的建筑面积与实际销售的总面积是否相当，可供销售和实际销售房屋的套数（或间数）是否一致（已全部销售的情况下）。　　二是核对预收房款是否及时计缴了相关税款。核对预售房合同，看是否有用购房意向书代替预售房合同的情况？有没有很多购房户的预收账款同时甚至是从同一账户转入。　　三是核对和加总房屋销售台帐，与销售合同及账面反映的实际销售数量、面积进行核对；核对未销售房屋的钥匙并进行必要的抽查（如上述案例）；将出租房屋台帐、出租合同与账面已收租金进行核对并进行必要的抽查（至承租方核对房租发票及实付租金）。如果开发商提供不出钥匙，说明房屋很可能用于出租。但即使能够提供钥匙，也应该进行抽查（钥匙不可能仅一把）。　　四是检查开发项目的配套设施、店面房（特别是违章建筑）的成本核算情况。许多情况下，开发公司很可能不将配套设施、店面房（特别是违章建筑）单独列帐，其成本往往随已销售房屋的成本一并结转，从而造成这部分房屋低成本甚至无成本而游离于帐外（如上述案例中的违章建筑），所以，检查帐外房屋可以检查开发公司开发了哪些项目？项目紧邻或附近有无配套设施、店面房或违章建筑？这些建筑物的所有权归属？其成本如何核算？是否按合法程序销售或出租？