TREND CASE
 

　　从*9套13.8万元的小房子到他最近买入460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套。
 

　　在房地产加速发展的这些年，张启胜靠房子创造了财富，又靠房子成倍地复制财富。
 

　　房产价值和投资回报的不断增长让张启胜一直相信自己对房产的判断。尤其在经历了一次基金投资本金被腰斩的失败后，他更是对房产的获利能力完全信任。
 

　　2007年他听了朋友的建议，考虑到要分散投资，就投资500万元买指数型基金和股票型，一段时间后也涨到了600多万元，但是很快就跟着股市下跌，现在市值也就200万元了。“如果这些钱我买了房子，加上贷款的杠杆作用，500万元到现在已经变成3000万元了。”从*9套13.8万元的小房子到他最近买入的460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套，目前他持有的房产市值1亿元。
 

　　2000年，张启胜刚来上海。为了租房子住，他通过中介找房，很快发觉中介的主要工作就是跟房东、租客交流需求，而每租一套房子，中介要收1个月的租金作为佣金。这个利润打动了他。他和两个朋友租了镇宁路附近的一套底楼房，开了*9家中介小店，白天做办公地点，晚上睡在里面。最开始的1年半里，他们只会做租赁的交易，当时镇宁路附近一套两室户租金2000元左右，一室户1000元至1500元。
 

　　2003年，张启胜的佳歆地产让他个人的现金达到了10万元以上，他买了*9套房。
 

　　这套房子也在镇宁路，总价13.8万元，是老式的售后公房，30多平方米。2个月以后他发现这套房子的行情涨到了17万元，马上就挂牌卖掉。买房的时候是5月，签买房合同的时候他穿着衬衫，卖掉房子的时候他还是穿着衬衫。
 

　　他后来在交易中心特别留意过几次，10年间，这套房子被买进卖出5次，现在市价130万元。
 

　　张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些，想买两套，于是想到要贷款。他把17万元分成了两份，付了两套房子的首付款：一套是一室一厅，首付8万元；一套一居室，首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理，一般的中介公司甚至没有直接和银行对接办理住房按揭贷款的业务。
 

　　当时大部分人仍然觉得单价5000元／平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看，那时的房子租金都很高，非常值得买。张启胜的这两套房，买来就出租，月租金分别是1600元和1300元，年投资回报率是12%和11%。而现在，全上海都找不到回报率超过4%的住宅。
 

　　但那时候很多人不敢买房，以致更多的人后来后悔没有在那时买房。
 

　　1997年东南亚金融危机过后，香港楼市经历了一轮暴跌，海南的资产泡沫破灭，广西北海留下了一堆烂尾楼，上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌，都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。
 

　　张启胜也受了这种氛围的影响，有点怕房价跌。为了安全起见，他2005年之前买房子很少贷款，“只要不贷款，房价跌了也不怕变成负资产，而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处，2005年上海的房价暴跌过一次，有两个人因为买房太多贷款太多，房价暴跌了贷款又还不上，崩溃之下跳楼自杀。
 

　　从2004年开始，张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后，张启胜对只买这样的房子不满足了，他要买新一点的房子。
 

　　2005年，上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元，一套两居室的房子至少70万元。同时，他的房子都涨到30万元至40万元，普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房：卖掉一套，加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年，他买了近20套次新房，都是两居和小三居，每套总价60万元至80万元，范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。
 

　　虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉，但租金却没有相同幅度地上涨，60万元的房子月租金4000元，回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候，回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅，租金是1900元。
 

　　租金回报率的下降，没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑，因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。
 

　　2006年至2007年，作为2010年世博会的基础建设部分，上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁，周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点，开始琢磨地铁房、期房。
 

　　他买房的思路并不复杂，从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。那两年他陆续在宝山大华、宝山顾村、嘉定江桥买了近10套房子，每套总价70万元至80万元。近10套房子里一半贷了款，一半全款支付。2007年底至2008年，美国次贷危机的影响开始波及中国的金融业和实体经济。2008年房价很快下跌，张启胜买的房子也开始下跌。但是因为贷款不多，只占到这些房屋市价的25%以内，他并不急着脱手，打算等等看。
 

　　张启胜很快等到了国务院在当年10月底出台的购房优惠一揽子政策：卖房营业税免征期限从持有5年改成持有2年、住房商业贷款利率7折。这些在他看来都是市场要大幅上涨的大利好，于是在那三个地方又买了10套期房，而且这回还特别挑选旭辉、大华等名牌企业开发的期房。这10套房子，每套房子都贷了款，而且贷款比例前所未有的都超过了房款的50%，“当时7折的商业贷款利率只比公积金贷款高一点点，多划算啊。
 

　　这些优惠和4万亿投资计划一起，推动了2009年最疯狂的一轮房价上涨。他在2008年买进的房子经历了2009年这轮行情，涨价近100%。
 

　　从2003年买*9套房，到2009年结婚之前，张启胜投资房子甚至不分自住和投资，只要价钱合适的，自己正在住着的房子也说卖就卖，在那几年里他一直在不停地搬家。
 

　　如果2010年开始，没有接二连三地出台“营业税免征期限2年改5年、第二套房限贷、第三套房限购、征房产税”的调控政策，张启胜可能还会继续投资住宅。这一系列政策针对的正是像他这样的投资者。但当一个房地产投资者的资金雄厚到一定程度，政策只能改变他们的投资方式和方向，并不能阻止他们投资。
 

　　他不能再买住宅，卖掉手里的一些房子也要缴税。他能涉足的还有不被调控的商业地产，从2011年开始，张启胜逐渐把30套左右的住宅，调整成了住宅10套以下，商铺20套以上的结构。买商铺时他对地段的要求更高，一定要是静安、北外滩这类黄金地段的成熟社区商铺，并做长期持有赚租金的准备。他的公司还有200家门店要管理，为了不被这30套房子尤其是20多套商铺分散太多精力，张启胜又注册了一家资产管理公司专门负责这30套房子的买卖、租赁和日常管理。这些商铺带给他的是每年5%以上的投资回报，即每月数十万元的租金。
 

　　临近分别时，他从车子里看见了一个楼盘，“前面那幢楼看见了吗？静安枫景苑。2002年开盘的时候，这里的房子卖8000元／平方米，100平方米就要80多万元。报纸上都说它贵，我也觉得贵，那会我买房的胆子也不够大。如果当时付个首付，贷款买下来租给外国人，月租金1200美元，按当时1:8的汇率，一个月光租金就能收1万元。知道现在卖多少吗？600万元！”
 

　　张启胜34岁

　　佳歆地产总经理

　　投资房产10年

　　张启胜创业靠房地产服务，资产增值同样靠的是一套套房子。
 

　　哪些政策影响你买房？

　　BUYER STRATEGY

　　房地产行业应该是近10年来中国内地政府调控最频繁的行业。

　　在经历了被纳入支柱产业范围、降温、促市措施和不断加码收紧后，行业企业经历了一轮沉淀，已经走出了最坏的时候。

　　但对于买房者，现在却是买房最困难的时候。

　　房地产调控以行政手段为主，辅以加税和收信贷。现在首付门槛、利率折扣、交易税和买房资格限制都是历史*6，它们把更多的人挡在“买房资的门外。
 

　　首付比例

　　2008年底至2009年下半年的最低20%首付，最低贷款利率折扣7折，再加上当时不限购不限贷，就算买的是家庭的第十套房，只要资信没问题，房子房龄不超过5年，以20%的首付和7折利率顺利到手几乎没什么困难。

　　上海、广州、深圳的地方细则也提到“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”，意味着提高二套房首付比例可能只是时间问题。目前这3个城市首套自住房贷款首付款比例不低于30%，二套房首付比例不低于60%。

　　同样是买第二套房，4年前，200万元的房子你只要首付40万元，现在你至少要准备120万元。
 

　　贷款利率

　　利率几乎每年都变动，你更应该关心自己能获得多少利率折扣。这件事情非常重要，因为一旦写进合同，还款期限内就一直有效。

　　如果有7折的利率折扣，央行每加息1%，给你造成的影响是利息降低成增加0.7%；若利率上浮1.1倍，每加息1%对你来说都是增加1.1%，取消和缩小利率折扣对意味着更高的买房成本。

　　*7的5年期以上人民币贷款基准利率6.55%，二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍，最低房贷利率普遍8.5折。政策对首套房很宽容，但大型股份制银行在实际操作时多数取消了首套房贷的利率优惠。

　　8.5折的利率和上浮1.1倍的利率，以借贷100万元、30年还清，按照*7的5年期以上的基准利率6.55%等额本息计算，利息总额相差40万元，如果还款年限缩短到20年，利息相差24万元。

　　任志强(微博)在2013年博鳌亚洲论坛上评论：政府一方面希望降房价，让普通人买房更容易，一方面却用提高贷款利率和首付的方式提高了买房的支付成本，买房更难了—这成了一个悖论。
 

　　交易环节税

　　“国五条”对出售住房按差额的20%征收个人所得税，自此，二手房交易以是否持有5年和是否家庭*10住房为界限，税收达到*6水平。

　　以一套7年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通住宅计算，如果是*10住房，这套房的交易契税为1%（首次购买90平方米以下普通住宅）或1.5%（90平方米以上普通住宅）或3%（第二套房和非普通住宅），免征卖房营业税和个税。

　　如果是家庭非*10住房，个税就要缴纳30万元。按照以前的标准，这笔税是2万元。多出来的28万元，相当于房屋成交价的14%。如果房子持有不满5年出售，还要按成交价的5.55%交营业税。这些税都限制了二手房卖家以更低的成本卖房。

　　一手房交易只交契税。但一线城市里大多数人买得起的一手房都在生活不便的郊区，而地段好的一手房，每平方米单价早就上了4万元。
 

　　买房资格

　　首付、利率和税费再高，总还是能买的。但如果你已经有两套以上房产或是有两次商业贷款记录，连买房的资格都没了。在北京、上海等城市，这还是当地户籍的家庭才能享受的条件。

　　如果在北京、上海等城市工作生活，已婚，但夫妻双方的户籍不在当地，只能买一套住宅，没有资格买第二套；如果你没来得及在2012年6月底之前买入一套房子，也没结婚，现在可能会掉进一个死循环里—对方觉得先买套房子才同意结婚，交易中心说不结婚就不能买房。