婚房计划
　　可怜天下父母心，尽管儿子才刚上高一，高先生夫妇就已经开始筹谋儿子未来的婚房了。面对疯涨的房价和频频出击的房地产调控政策，高先生的担忧也由此而生，现在是出手的时机吗？如果不买，等到将来房价再涨的时候，儿子的婚房计划恐怕就无法实现了。
　　基本情况：
　　44岁的高先生在事业单位工作，月薪税后12000元，妻子40岁，是一名教师，月薪税后6500元，两人均有五险一金，没有购买任何商业保险。儿子今年16岁，上高一，准备考取国内大学，并有读研打算。
　　家庭资产：
　　一套两居室的自住房，定期存款50万元，曾投资过股票和基金，但业绩不佳，目前仍持有30万元的基金和股票。每月家庭的支出约为7000元。
　　理财目标：
　　1．儿子将来的婚房，打算购买100平米的两居室，资金怎样筹集？
　　2．50万的定期存款有什么办法可以盘活，实现保值、增值？
　　本期a1方案
　　鉴于目前房价走势并不明朗，虽政府有抑制的决心，但也要看持续的力度，以及地方政府的具体措施，客户可观望半年至一年时间，在此期间，待房价走势明朗后，再行决定
　　【基本分析】
　　完全依赖薪资收入，财富自由度低；没有商业保险，只依赖五险一金，保障不全面。
　　家庭年收支表（单位：元）
　　总收入 总支出 结余
　　222000 -84000 138000
　　养老方面：高先生目前已44岁，若按照60岁退休，还有16年。由于客户没有额外保险，其退休后的退休金收入与现收入差距过大，且随着年龄的增加，身体状况也会大不如前，单纯依靠五险一金的基本保障，无法满足退休后的医疗需求。
　　投资方面：现有50万元定期存款，没有活期，遇到紧急情况，会有利息损失，且利用度不高。客户有过股票与基金的投资经验，但业绩不佳，目前仅持有30万元的基金和股票，可以看出，客户风险承受度不高。客户现有两居室，无房贷和其他贷款，负债率低。
　　子女教育方面：目前高先生的儿子读高一，准备考取国内大学，并有读研打算。目前国内大学一年的学费和生活费大概在2万元左右，且按照通货膨胀率4%计算，此部分需求无论从时间上，还是重要性上，都较为迫切，应及早准备。
　　此外，根据上述情况推算，高先生儿子结婚最早也要在7年后，买房并非其最迫切的需求，可在判断房价走势后，再行决定出手与否。
　　【理财建议】
　　房价走势分析：
　　从“国八条”到“新京八条”，以及温总理答网友提问，我们都可以看出政府抑制房价过快上涨的决心，让房价回归理性水平，增加经济适用房和廉租房等保障性住房的建设，针对日益上升的房价，政府打出了一系列的组合拳。国家的决心是显而易见的。但一定要注意，国家政策始终说抑制房价过快上涨，而不是抑制房价上涨。无论是经济适用房，还是公租房等保障性住房的建设，其实都只是增加市场的供给，满足不同人士的需求，而不是让大家只买商品房。
　　北京随着城市化进程的发展，会有越来越多的人才涌入，住房问题是其必须解决的。需求决定价格。从长远看，房价应向理性回归，2010年前的房价疯涨应该不会出现，房价更多的要适应市场走势。而目前“新京八条”的推出在时间上正值年初，开发商的资金链上处于充足阶段，短期降价的可能性不大，这又将是一场新的搏弈。
　　除以上原因外，决定房价的因素除了大势外，更多的是看地段。像高先生居住的北京，二、三环以里，以及学区房的房价即使下降，其幅度肯定会小于像通州等地房价的跌幅。因为所处的地段，以及周边配套设施的成熟度，最终决定了房价的高低，当然，还要考虑户型、朝向、年代等因素，但最重要的莫过于地段和配套设施。
　　教育金测算：按照每年大学学费2万元，年增长率4%计算，待高先生的儿子上大学时学费将变为2.24万元/年，客户3年后累计需要积累8.5万元；
　　养老金测算：客户目前家庭月支出7000元，年支出8.4万元，预计60岁退休，相当于15.7万元/年，若预计80岁终老，待其退休时，需要积累222万余元。若客户没有其他理财积累，此部分需要着重考虑！若客户仍有其他积累或资金来源，则相关配套建议需依据客户提供信息重新考虑。
　　买房建议：
　　鉴于目前房价走势并不明朗，虽政府有抑制的决心，但也要看持续的力度，以及地方政府的具体措施，客户可观望半年至一年时间，在此期间，待房价走势明朗后，再行决定。客户想购买100平米左右的房子，但考虑北京的实际状况，满足此平米数的房子，一种在四环外，价格在18000元左右，但交通不便，虽可买车，但面对日渐上升的油价，以及摇号等限制措施，并不划算；另一种在三环以里，但普遍房价在25000-30000元，价格偏高。也可考虑复式结构，但要提醒：此类房子在进行结算时，始终以房本面积计算，单价较高。
　　有以下两套方案提供客户选择：
　　方案一：建议客户可先行考虑购买地铁沿线周边，配套设施较为齐全的50-70平米中小户型房屋。一方面可达到保值、增值的作用，若房价上涨，其上涨幅度不会低于平均水平，若房价下跌，其具有一定的抗跌性；另一方面此类房屋也比较好出租，用租金收入递补部分贷款费用，待房价明朗后，再做决定。此类房屋售价大概在15000-20000元之间，按照18000元，60平米计算，总计需要108万元。
　　首付4成（约43万元左右），贷款六成，利率6%，贷款15年的话，月均还款近5500元，年增加支出6.6万；扣除首付43万元，紧急备用金3万元，剩余34万元，其中30万元作为养老的初始投资，投资范围：股票或偏股型基金、中长期银行理财产品等风险适中类产品；余下的4万元，作为儿子教育基金的初始投入。
　　保险方面：每年增加2万元的投入，范围包括：意外险、夫妻互为受益人的联合寿险和住院医疗险。
　　每年的结余因保险投入的增加，减少为5.2万元，分为三部分，1万元为教育金的分批投入，3万元作为养老的投入，剩余1.2万元为未来购房准备金。
　　方案二：暂不购买房屋，80万元扣除3万元备用金，30万元作为养老的初始投入，10万元作为教育金的初始投入，剩余37万元，可作为今后买房的初始资金。保险规划险种同上，但每年可增加至58000元的保费。每年节余的8万元，3.7万元作为养老金，剩余的作为购房的资金投入。按照年收益率8%，7年后可积攒约105万余元，而房价按照18000元，100平米，4%成长率计算，届时需要首付4成约94万余元。即使房价成长率达到6%，首付则为108万余元。
　　方案一的优点是：先期买房，规避了一定房价涨跌的风险，但相对保险方面投入较少；方案二的优点是：资金充足，可充分满足保险、养老和教育资金的需求，且资金后期投入较少，但无法规避房价上涨的风险。若最终房价上涨，且涨幅超过6%，会有一定的购买压力。
　　温馨提示：客户目前已44岁，儿子也上高一了，应首先考虑退休和教育，再结合房价走势，考虑儿子的婚房。综合考虑房产税、物业税的因素，建议房子以适应居住即可，若婚后不考虑与父母同住，60~80平米即可，但一定要选择地段、配套设施较为成熟的房产。
　　专家点评：
　　本方案首先分析客户的收支表，明确客户的教育，养老需求及现有的资产配置。该方案重点分析客户儿子的婚房需求，特别做了房价走势分析，并提供房产新政的背景，同时具体提出两套房产规划方案，提供定量定性分析，并测算教育金及养老金的需求，基本解决客户关注的问题。
　　需要完善的地方：在基本分析中，建议全面完成家财分析并给出明确诊断。计算税后可支配收入，要加上50万元定存的利息收入及预估基金与股票的市值看是否有分红及资本利得还是损失，并做好风险测评。教育与养老需求测算太笼统，建议做出具体需求测算。教育金与养老金的需求测算时，没有设立合理的假设条件，如通过风险测评得出的建议的预期投资报酬率，需求金额不对。建议明确客户家庭理财价值观，将理财目标以重要性排出顺序，再用目标并进法测算出各理财目标应有的储蓄金额，结合房产规划两个方案的现金流，与现有的储蓄比较，找出缺口，做规划前后的比较，之后对月储蓄做出具体的投资工具的定投计划并对整笔金融资产进行具体的资产配置建议及保险需求的测算来配置商业保险产品。
　　方案二
　　购买房产后，身负70余万的贷款，高先生作为家庭的主要经济支柱，需要上一份商业保险来转移风险
　　【基本分析】
　　在儿子结婚时准备一套婚房，是大部分中国父母自认的责任。但是在近几年飞涨的房价下，众多的父母却发现这个责任变得越来越难以承受与实现。北京的高先生夫妇也不例外，他们的工作和收入稳定，却不得不考虑年仅16的儿子未来婚房的问题，这从侧面反映了工薪阶层的无奈与忧心。
　　【理财建议】
　　按照高先生夫妇目前的资产状况和收入情况，儿子的婚房并非遥不可及，只要通过全面的分析和专业的理财，高先生为儿子准备的婚房计划就可以很快实现了。
　　首先，决定购房时机。很多购房者一直在观望，期待政府出台的政策能够打压房价，等跌到一定程度再去“抄底”。这种思路本没有错误，但是，到底跌多少才是底呢？2011年政府工作报告提出：“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”可以说，今年报告中房地产调控基调非常严厉，随着一系列房地产调控措施实施到位，2011年全国房价或将出现停涨局面。但同时，土地资源的稀缺，首都北京的特殊地位，通货膨胀的压力等因素的存在，使房价未来的走势变得扑朔迷离。所以，建议高先生在房价稳定的时候就可以筹备购房了。
　　其次，购买什么类型的房。可以肯定的是，高先生一家不符合购买经济适用房和两限房的标准。在申购经济适用房方面，3人户家庭的年收入定为低于45300元，家庭总资产净值确定为低于36万元，家庭均须满足人均住房使用面积在10平米及以下的要求。两限房的3人家庭年收入需要在8.8万元以下，人均住房使用面积15平米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。 所以高先生只能购买商品房。
　　以两年为限，计算一下高先生夫妇所能承受的*6房价。高先生目前有定期存款50万元，目前1年期定期利率为3%，银行发售的理财产品年息大约在4%-5%，所以建议其将50万元购买银行理财产品实现资产的保值、升值。两年后，这笔资金将升值为55万元。同时，高先生家庭年储蓄额13.8万元。
　　统计显示，两年后高先生一家的可支配资金大约为108万元。由于其已有一套房，所以按照新的政策再购入房产属于二套房，需要首付60%，贷款利率为基准利率上浮10%。如果高先生之前没有使用过公积金贷款，则建议其利用公积金贷款以节省月供，相应的贷款和月供如下表：
　　总价（万元） 首付（万元） 贷款（万元） 贷款利率 贷款年限 月供（元）
　　180 108 72 4.95% 25 4188.1
　　如果高先生一家把该房产用于出租，则月供压力会更小。
　　特别提示：
　　1．目前购房时产生的各种税赋也比较多，在此向客户简单介绍。首套房屋所需要缴纳的税费是有一定政策优惠的，如下表：
　　普通住宅房本契税 普通住宅房本未满5年营业税（适用于二手房交易） 普通住宅房本满5年营业税（适用于二手房交易）
　　90平米以下普通住宅 1.0% 5.5% 0.0%
　　90-140平米普通住宅 1.5% 5.5% 0.0%
　　但由于高先生夫妇属于二次置业，所以不享受以上优惠，需要缴纳普通住宅房本契税3%和营业税5.5%。
　　2．购买房产后，身负70余万的贷款，高先生作为家庭的主要经济支柱，需要上一份商业保险来转移风险。例如终身寿险附加定期寿险。建议客户以贷款金额作为保险金额，贷款年限作为保险期间，若高先生46岁时投保，保额72万，定期寿保险期间20年，每月需要缴纳保险费2200余元。
　　3．30万元的权益类资产是购房首付的重要组成部分，虽然目前股市低位运行，未来有一定成长空间，但是由于短期内存在购房需求，所以建议在保证本金不受损失的前提下逢高出场。
　　专家点评：
　　本方案提供房产调控分析及客户不符合购买经济适用房与两限房的标准。并就2年后买房提出具体的房价及贷款方案。并提出将现有的定存50万元配置到理财产品中达到保值增值的目标。并对现有基金与股票提出逢高出场的建议，并提供贷款后的保险规划。
　　需要完善的地方：该方案没有就家财分析提供明确诊断。要做完风险测评后再给出资产配置建议，该方案执行后能够实现客户的愿望不是很清晰。
　　方案三
　　由于高先生家庭处于成长期，建议将家庭可投资核心资产分为股票基金投资60%，债券投资30%，货币投资10%
　　【基本分析】
　　中国人有恋地情结，土地买不了，就只能买房子，造成了现在房价居高不下。一看到这个案例，令人想起电影版的《武林外传》中，郭芙蓉和吕秀才用尽所有的积蓄买到了一个“上风上水”的牛棚，让人哭笑不得。让人不禁感叹：幸好没有生活在北京或上海这种国际大都市。高先生看着北京房价突飞猛进，正在为儿子将来结婚用的房子发愁，大约十年以后，他们的儿子能买得起房吗？
　　让我们看一下高先生夫妇的基本情况；
　　44岁的高先生在事业单位工作，月薪12000元，妻子40岁，是一名教师，月薪6500元，两人均有五险一金，没有购买任何商业保险。夫妻二人工作都很稳定，儿子今年16岁，上高一，准备考取国内大学，并有读研打算。
　　家庭资产：
　　一套两居室的自住房，定期存款50万元，曾投资过股票和基金，但业绩不佳，目前仍持有30万元的基金和股票。每月家庭的支出约为7000元。
　　收支情况表
　　收入 支出
　　高先生 12000 7000
　　高太太 6500
　　儿子 0
　　合 计 18500 7000
　　盈 余 11500
　　【理财建议】
　　A计划：买房
　　10年以后，高先生的儿子进入适婚年龄，不知道10年以后的北京房价是多少。目前北京的房价还没有明显回落，所以我们建议高先生明年，也就是2012年开始考虑买房，北京明年平均房价可能会有所下降，主要原因是：
　　1、北京市今年出台的限购令限制了大批房地产投资客；
　　2、2012年北京西红门、次渠等经济适用住房项目的启动，会拉动平均房价下降；
　　3、明年随着城市轻轨、五环路等市政交通的建设，住房郊区化将进一步发展，五环附近以及城市边缘集团区域，将会出现大量价位低、品质相对好的住宅项目，会拉动平均房价下降；
　　10年以后，六环的房子周边的配套设施比如：交通、购物、银行、幼儿园、学校等也应该较齐全了。
　　北京六环以内目前价格在每平米2万元左右，买房的可行性较大。100平米的房子大概需要200万元，首付三成，需要60万元。假定房价上涨率与贷款利率不变的情况下，赎回30万元股票和基金，再提前支取30万元定期存款，共计60万元做为房子首付款，公积金贷款利率4.5%（前提是家庭第二套房可以以4.5%的利率贷款），以高太太的名义贷款，19年还贷时间，每月需还9145元，还贷金额占到每月收入的49%，生活压力有点大。
　　B计划：保障
　　每月除了还贷款外，还有7000元左右的盈余。由于高先生和太太有五险一金，但从家庭保障的角度来看，还需要一些商业保险做为补充，建议为家庭主要经济支柱的高先生买一份定期寿险或重大疾病保险附加意外保险，以保障如果高先生发生不测，还能保证房贷继续支付，为高太太购买重大疾病保险附加意外保险，为孩子购买一份学生平安保险，保费大概每年支付2万元左右。
　　C计划：退休养老
　　扣除以上支出，剩余部分每月可以拿出700元投资指数基金或者贵金属产品，作为高先生夫妇16年后退休的补充养老金。
　　D计划：教育
　　50万元定期存款在支付完30万元首付还有20万元，由于高先生家庭处于成长期，建议将家庭可投资核心资产分为股票基金投资60%，债券投资30%，货币投资10%。股票基金与债券的投资期限至少在3年以上，货币投资做为平常使用的流动资金。整体投资加权平均年收益率为11%左右，这部分投资资金可作为孩子上大学与考研的资金。
　　备注：应定期检视高先生资产状况及家庭情况做出规划调整。
　　专家点评：
　　本方案的目标规划较全面，包括房产，教育，养老与保险规划。在房产规划部分，提供具体在北京买房区域与价格等相关信息并提出贷款方案。给客户提出保费预算及险种建议。
　　需要完善的地方：需要做家财分析提供明确诊断。要做完风险测评后给出资产配置建议。房产规划提出2到3个不同方案给客户选择。教育与养老规划较笼统，要做合理的假设后对教育，养老需求进行测算，看看供给是否够，并提出实现目标的具体方案。买房前作保险规划，贷款买房后要调整保额或险种，要给出投资产品建议。
　　方案四
　　该家庭处于家庭生命周期的成长期，家计支出较为固定，以教育负担和购房偿还贷款为主要支出项目，因此资产配置更多的兼顾了收益型和稳健型相结合的投资组合
　　【基本分析】
　　高先生在事业单位工作，妻子是教师，都属于工薪阶层，收入较稳定，两人均有五险一金，单位福利待遇较好。目前有定期存款50万元，基金股票30万元，根据资产负债表可看出该家庭的负债比率为0，负债率较低。
　　夫妇二人要为还在上学的16岁儿子准备婚房，可是面对目前中国房价的飞速上涨，他们开始为儿子的婚房发愁，是先积攒资金等到儿子结婚时购买？还是现在就着手购买？诚然，如果单纯靠二人的工资储蓄，是跟不上房价上涨速度的。而且考虑到几年之后儿子上大学和读研还需资金支出，综合以上因素分析，于近两年择时贷款购买住房较为合适。
　　家庭资产负债表（单位/万元）
　　资产项目 金额 负债项目 金额
　　金融资产 定期 50
　　基金、股票 30
　　实物资产 自主用房产 212.5
　　资产合计 292.5 负债合计 0
　　注：假设自用房产靠近市中心，房产按85平方米，2.5万/平米计算。
　　家庭月收支表（单位/元）
　　收入 支出
　　工资收入 18500 基本生活支出 7000
　　其他收入 0
　　合计 18500 合计 7000
　　每月结余 11500
　　【理财建议】
　一、通过贷款削减未来房价再度攀升的风险
　　因公积金贷款*6贷款额为80万元，不能够满足购买100平米房产的资金要求，因此建议使用商贷，假设以高先生为借款人，由于高先生今年已四十多岁，因此建议贷款年限为20年，以夫妻二人的工资水平，最多可贷款总额约为112万元，按等额本息计算，两人每月还款合计约8500元。
　　首付款情况：因二人均有住房公积金，可全部提取公积金账户余额（假设两人合计15万），再从50万元定期存款中取出20万元，基金和股票赎回13万元，共计48万用于支付首付款，计算下来可购买约160万元的房子。出于父母对儿女的疼爱，他们希望孩子今后的婚房能够宽敞一些，预计会购买100平米左右的两居室，这样算下来，房价要控制在1.6万/平米以下。因此，建议选择发展较好的近郊房产。这样虽然还款有一定压力，但是两人都有公积金，按工资水平推算，每月公积金缴存总额约为2960元，还款之后，家庭每月用于还款的支出约为5540元。
　　贷款后的家庭月收支表如下：
　　收入 支出
　　工资收入 18500 基本生活支出 7000
　　其他收入 0 房贷支出 5540
　　合计 18500 合计 12540
　　每月结余 5960
　　如上表所示，贷款并没有影响家庭的生活消费水平，每月还有结余约为5960元，可合理的储蓄或是投资，积累起来也可在之后用于提前还款。（注：贷款利率水平及相关政策为假设参数，因国家贷款政策最近几年频繁变化，可择时贷款购房，具体政策按当时政策执行。）
　　二、丰富投资渠道，建立投资组合，使资金保值增值
　　通过支付房贷首付款48万元后，夫妇二人的金融资产还有30万元定期，17万元的基金、股票。这些资产可做以下规划（万元）：
　　投资工具 投资比例 预期收益率
　　活期 5% 0.4%
　　定期或国债 25% 4.5%
　　银行理财产品 40% 4.5%
　　基金 20% 8%
　　股票 10% 20%
　　投资组合 100% 6.5%
　　因为该家庭处于家庭生命周期的成长期，家计支出较为固定，以教育负担和购房偿还贷款为主要支出项目，因此资产配置更多的兼顾了收益型和稳健型相结合的投资组合。建议留存至少家庭月支出的3倍作为备用流动现金，另有25%的定期或国债储蓄，可作为家庭突发事故的备用金。理财产品推荐选择中短期的产品，可作为儿子继续深造之用。因夫妻二人之前投资基金和股票的业绩不佳，建议他们向专业的投资人员寻求帮助，使他们能够获得更高的投资收益。
　　三、保障计划
　　夫妻二人除单位的五险一金之外没有任何的商业保险，建议购买年金保险，可以在老年期间除领取退休金和社会养老金之外持续获得一笔资金，贴补生活费用，同时也能够减轻子女的经济负担。
　　专家点评：
　　本方案制作了客户的家庭资产负债及收支，对现在的自住房产做了估值加到家庭资产中。对客户的房产规划中，用到公积金账户余额，公积金贷款与商业贷款，并做了贷款后的收支表，比较直观易懂。本方案考虑了该家庭的生命周期，在为其完成房产规划后，将剩余的金融资产进行配置，并建议客户买年金险。
　　需要完善的地方：公积金提缴是按不超过社平工资3倍，高先生月入12000，超过3倍，修正月公积金缴存2960（含单位提缴）金额，该金额不需从8500中扣除。需要明确首付金额，公积金及商业贷款金额及月供金额。建议就房产规划提出2至3套方案供客户选择。需要做风险测评及教育金，养老及保险规划。将月储蓄给出定投方案，资产配置需要提供具体的产品。建议做生涯仿真以测出各方案执行的效果。
　　专家总评：
　　该案例较有代表性。案例的核心问题在做好充分的家财分析后，给客户提供不同的房产规划方案，客户提出要为16岁的儿子买房，2年后买，7年后买或不买进行定量定性比较，给客户选择。
　　对理财目标要依据理财价值观进行排顺序，经沟通，客户可能认为准备好教育金比给儿子买婚房更重要，现在考虑在国内读研，如果客户希望儿子到欧美澳留学，费用够吗？不够如何准备？同时要做好养老需求测算，并进行生涯仿真模拟，最后要将保费支出列入，并测验各方案的效果，客户能有更合理的依据来选定方案。若要调整目标，要求给客户具体的调整方案。之后建议具体的保险产品及投资工具，并进行定期检查。每个方案要做风险测评。
　　客户说：
　　四位理财师的方案都给我们留下了深刻印象，我个人比较欣赏许志娟理财师的方案，她很细致、连购房所需缴纳的税款都考虑到了，而且熟悉北京的政策，提醒我们购买的是二套房。按照目前市场的情况，可能要观望一段时间再考虑买房了。另外，四位理财师都提到了购买保险的问题，这个是我和妻子一直忽略的方面，非常感谢理财师们的提醒。

 
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