刘先生今年50岁，事业有成。他理财的长期目标是为今后的养老提供足够的保障；短期目标是为目前正在就读大三的女儿提供80万元左右的出国读研资金。理财师提供的两步走理财法或许对刘先生会有所帮助。

　　刘先生目前是一家国企的经理，夫妻俩即将步入“知天命”的年纪。他有一个美满的家庭，家中有一女儿，今年就读大学三年级，打算毕业后出国读研。
 

　　刘先生目前的月收入为20000元，配偶刘女士月薪有8000元。
 

　　目前刘先生一家已拥有两套住房，且都已完全还清房贷。此外，刘先生一家的基本生活开销算上养车费用共计4000元，外出就餐以及娱乐购物等费用每月共计5000元，外加医疗费、以及给现在就读大学三年级的女儿生活费和学杂费每月2000元，一家的平均每月支出为11000元。
 

　　此外，刘先生夫妇的每年年终奖约为5万元。刘先生一家每年还会有1到2次旅游，约花费3万元左右，外加保险费等费用，年度性结余基本为零。
 

　　家庭资产负债方面。刘先生一家会有10万元左右的现金以及活存以用于突发情况。此外，货币基金和股票基金分别为20万元和10万元，并且刘先生希望将10万元股票基金逐步向货币基金转移。
 

　　罗先生目前拥有两套住房，约10年前购买*9套住房，现价值约为380万元；5年前又购买第二套房产，现价值约为150万元，目前房贷已经完全偿清。刘先生一家还拥有一辆大众途观轿车，于3年前购买。
 

　　如何打理家财，是否出售一套房？

　　按照目前的状况，刘先生存在以下两个理财方面的困惑。
 

　　首先，刘先生与其妻子会在未来10年内退休，刘先生打算合理规划自己的财产用于退休后的养老，希望专家给予指点，购买风险较低收益较大的理财产品；并且刘先生打算预留约80万元的资产供女儿1年后出国读研。
 

　　其次，刘先生现在已有两套住房。刘先生在考虑现在是否是一个合适的时机将价值150万元的投资房(位于北京郊区)出售？如果出售，150万元的资产又应该如何使其能够稳步增值？
 

　　每月收支状况(单位：元)

　　每月收入每月支出

　　本人收入20000房租0

　　配偶收入8000基本生活开销4000

　　其他家人收入0衣、食、行、娱乐5000

　　子女教育费2000

　　其他收入0其他贷款0

　　合计28000合计11000

　　每月结余(收入-支出)17000

　　家庭年度性收支状况(单位：万元)

　　收入支出

　　年终奖金5保险费1

　　产险0.5

　　旅游费3

　　其他5年末购物0.5

　　合计5合计5

　　每年结余(收入-支出)0

　　家庭资产负债状况(单位：万元)

　　家庭资产家庭负债

　　现金及活存10房屋贷款(余额)0

　　货币基金20汽车贷款(余额)0

　　股票基金10消费贷款(余额)0

　　债券0信用卡未付款0

　　房地产(自用)380其他0

　　房地产(投资)150

　　黄金及收藏品10

　　外汇0

　　借款0

　　汽车(市值折旧)15

　　资产总计595

　　负债总计0

　　净值(资产-负债)595
 

　　浦发银行[-5.74% 资金 研报]上海黄浦支行理财经理姜奇甲
 

　　归纳下来，可以将刘先生的理财目标分为短期和长期目标。长期目标是为今后的养老提供足够的保障。考虑到刘先生已到了“知天命”的年龄，并假设退休年龄在60岁，刘先生有10年左右的时间来规划和积累自己的养老保障。短期目标是为目前正在就读大三的女儿提供80万元左右的出国读研资金，且两年后就要实现这一目标。
 

　　从目前财务状况来看，刘先生家庭的资产净值达将近600万元，且拥有50万元现金、货基等资产，贷款都已结清，应该说是基本达到了“中老年交替和职业生涯末期”这一人生阶段资产负债的理想比例。然而仔细分析刘先生的财务状况就不难发现，有两点稍显而美中不足：一是保险保障稍显不足。虽然说刘先生的国企高管，有着较为优厚的社会保障，但随着年龄的增加，刘先生一家在疾病保障方便还稍显单薄。二是郊区的一套房产闲置，坐等升值，没有产生任何的租金收入。
 

　　从刘先生一家目前的结余情况来看，每年可有20万元左右的结余。算上已有的现金、基金、黄金等50万元可较为容易变现的金融资产，两年后可以提供90万元左右的资金支持。留下10万元作为家庭的应急资金，剩下的80万元正好可以作为女儿的留学资金。因此就这一目标的实现而言，在维持刘先生一家目前的生活质量前提下，并不需要抛售北京郊区的房产。

　　另外，由于目前股票市场处于历史低位，而世界和国内的宏观经济渐渐走出低谷，预计股票市场会慢慢展开反弹，因此不建议刘先生立即把10万元股票基金转为收益较低的货币基金，而是在等待女儿完成大学学业的两年时间里选择合适的时机再做打算。
 

　　在支付完女儿的留学费用之后，按年理财收益率5%计算，退休前刘先生一家还可有190万元左右的收入结余。按照北京地区平均寿命计算，刘先生有大致25年左右的退休生活。在不考虑疾病医疗支出的前提下，按每年5%的通胀计算，要保持目前的生活水平，刘先生需要准备大约380万元左右的资金。因此，如果不将退休后的养老金收入计算在内，养老的资金缺口在200万元左右。如果期间一旦发生大的疾病需要治疗，缺口将会更大。因此，建议刘先生可以从现在开始，为自己和刘太太用购买一定数量的重大疾病保险，保费的支出大致控制在退休后每月养老金收入水平，作为目前基本医疗保险的补充。
 

　　面对退休后的200万元养老缺口，建议刘先生在北京郊区那套150万元市值的房产上做文章。一种方式是在退休那年出售郊区的房产。按照目前中央要求地方政府将房价的涨幅限制在当地GDP增长速度之下的要求推算，可将未来10年内一线城市房价增长率设在6%～7%的水平。这样10年后的房价水平会在270万元左右。只要不发生恶性的通胀，出售房产的资金足够覆盖刘先生一家的退休生活。
 

　　第二种方案是将目前郊区房产出租。按照现在150万元的房价和北京地区租售比1比500来推算，年租金在36000元左右。按租金年增长率6%计算，这样能在未来35年内提供约400万元左右的现金流。因此，刘先生完全能够在不出售房产的条件下，以房租来实现体面的养老生活，并实现房产的传承。更重要的事，房产是目前对抗通胀最有力的工具之一。换言之，如果在未来的几十年中大幅的货币贬值，房产能够很好地保护家庭资产不受侵蚀，这是普通的银行理财产品和现金资产难以做到的。
 

　　综上所述，我们建议刘先生选择不抛二套房，以房租实现优质养老生活的第二套方案。