文|本刊记者 孟德阳 出自《英才》杂志2013年5月刊
 

　　“国五条”仍扑不灭国人自古以来的购房置业情结。随着国内限购政策越来越紧、海外置业门槛却越来越低，“出海置业”的大潮再现涨势。实际上，从2008年金融危机之后，已有不少投资者开始抄底海外楼市。

　　国内有实力的开发商当然也不会错过这个机会。去年销售排行榜上的老大、老二——万科(000002.SZ)和绿地集团在海外都已有新项目落地。

　　而此前，据《华尔街日报》消息，万科将投资约1.4亿元用于收购新加坡一个项目30%的股权。万科董事长王石表示，金融危机之后是赴美国投资的好机会，万科在美国的新项目不愁销路，来自中国的买家就占了40%。绿地集团董事长张玉良在接受《英才》记者采访时也表示，“国内的项目要做，国外的项目也要做。”

　　房地产开发商的“双线”作战似乎暗示着，一个阶层的城镇化方兴未艾，另一个阶层的投资者们却开始用脚投票。
 

　　个人全球化配置资产

　　北京2013春季房展会上，海外房产项目占了接近一半。3D Financials(以下简称3D公司)是一家位于美国底特律的房地产咨询公司，其展台前挤满了人。这家公司的房产顾问张钢说自己1988年去的美国，现在的工作就是向国人推销手中的房源。

　　不得不承认，液晶电视上显示的房产项目确实吸引人，位于底特律市的一栋100多平米的三居室，报价仅7500美元(约合人民币4.7万元)——在北京，这些钱恐怕仅够在东三环买一个平米。

　　当然，这并不是它的全部成本，由于需要交纳房产税，业主在买下后每年需交纳2000多美元的税金，同时需要支付将近15000美元的装修款，这些已经超过购房款的2倍还多。

　　现场咨询的人更关心的是用来投资房子的收益率如何。在海外项目展区，不只是3D公司的项目，大多数参展公司都宣称年投资回报能达到10%以上。”

　　3D公司展台前的宣传标语上写道：“每年回报率10%—13%，每栋房子月租金在650美元—750美元之间。”

　　底特律在告别了当年汽车城的辉煌之后，眼下的人口只有70万，这只相当于中国一个县城的人口数目。张钢告诉《英才》记者，中国投资者在底特律买了房子之后，*4不要自住，3D公司会负责把客户的房子向外出租。底特律的穷人很多，因此选择租房的人数达30万，这为租金来源提供了保障。

　　从3D公司提供的资料上看，大部分房产的房龄在60年上下，这些房子基本上都是从银行的止赎房中挑选而来，几乎没有从业主手中转让的房产。

　　不过，在另外一家涉及荷兰的海外房产咨询公司，谈及投资回报率时，一位工作人员却反问记者：“10%的回报率你信么？”

　　除了回报率，城市发展也是一个问题。哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽在《城市的胜利》一书中特别提到了底特律，他认为“在过去的50年里，拥有大量小型企业地区的发展速度远远快于由大型企业主导的地区；技能水平较高的城市远比文化水平较低的地区更加成功。而底特律只有11%的成年人拥有大学文凭。”

　　“底特律并不是城市化的问题，而是一个产业发展的问题。”经济合作与发展组织中国组主任理查德·赫德这样告诉《英才》记者。

　　中国正处在高速城镇化的阶段，绝大多数投资者并没有经历过城市的衰败和房价的暴跌。在后工业化时代，以底特律为代表，在海外看似便宜的房子的投资价值尚存疑问。但有专家指出，随着经济的发展，全球化配置资产将是投资者的必然选择。
 

　　开发商出海

　　投资需求外溢，开发商紧跟其后，盯上的不只是投资需求。

　　3D公司的斜对面便是绿地集团的展位，“世界500强公司”几个大字格外显眼。毕竟在国内，以房地产开发为主业成为财富世界500强的，绿地集团还是头一家。

　　去年，绿地在韩国济州岛投资了9亿美元，开发健康医疗城项目。济州岛作为旅游热门地区，绿地集团此项目的主要需求仍来自国内。

　　“我们现在做的所有市场都是中国人市场的延伸。”张玉良对《英才》记者表示，他将国人海外购房需求总结为三个方面：投资移民、海外留学和旅游度假。“我国每年的海外旅游人次高达1亿，再过几年，能达到2亿人次，这自然会产生很多在海外置业的需求。”

　　今年3月，绿地集团在澳大利亚又有新进展，从加拿大Brookfield基金手中收购了悉尼核心商区的一栋公寓楼，项目总投资约为4.8亿澳元(约合人民币31.2亿元)。张玉良有意将其改造为悉尼*6的建筑，改造后楼高可达240米。“如果政府通过这个方案，这将是悉尼*6的建筑，*6的部分可以看到海景。”

　　在国内，悉尼作为澳大利亚最知名的城市，常常被国人误当作首都，这里丰富的教育资源和优越的生活环境吸引了大量中国移民和留学生。开发商选择这样的城市作为投资目的地，往往意味着较低的风险。

　　高富诺集团(Grosvenor)是英国*5的房地产公司之一，其董事长莱斯利·诺克斯向《英才》记者描述了中国投资者的类似特点：“前去英国投资(房地产)的中国投资者的[*{6}*]总是伦敦。而之后随着信心和了解程度的加深，才会考虑像爱丁堡这样的二线城市。”

　　事实上，海外投资者在中国的投资，同样也集中在北京、上海等一线城市。

　　除了选择自己熟知的城市之外，赴海外投资的房地产公司往往会选择一个当地的合作伙伴。正如万科与铁狮门合作一样，高富诺集团在进入中国时选择与嘉实基金合作，诺克斯正是看中了嘉实基金对中国市场十分了解。

　　可以预见的是，短时间内国内开发商在海外投资的收益并不会占很大比重，据张玉良介绍，绿地集团今年在海外的收入预计可达20亿元，这只占整个集团销售额的5%。

　　王石也表示，海外市场比重最多只占万科总量的20%，万科的“业务主体无疑还是在国内”。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞则认为，收益并不是开发商出海的主要原因，相比之下，打通国内外的资金渠道以及学习先进管理开发经验更为重要。