【小编导读】：万达集团身为国内商业地产龙头与住宅龙头中的万科集团高举合作的旗帜，确定了战略合作关系，受到外界的广泛关注。

　　在5月14日的签约仪式上，万科与万达均表示，此次双方签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。“万达聚焦商业，把住宅交给万科；万科聚焦三好住宅和城市配套服务，谨慎对待商业地产。”这样一种合作态势，引人关注。

　　未来，双方的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

　　“万科和万达特别有缘分，两个公司都姓万；两家的创始人都姓王，一个是早期在南面称王，一个在北面称王；后期了一个在住宅称王，一个在商业称王。”万科集团总裁郁亮认为，房地产行业白银时代的到来，使两巨头走到了一起，双方“门当户对，一见钟情”。王健林称，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级规模的。

　　对于万达和万科为何能走到一起，万达集团董事长王健林表示，是双方战略转型的不谋而合。万达从2014年就开始力推轻资产模式，逐渐把企业的收入和利润转移到服务业方面；万科也在寻求转型。“这两家企业能够走到一起，说明今后代表着一种趋势，在今后中国的行业里不但有竞争，更多的是合作，从竞争走向竞合，可能这就是行业的一个方向。而且这种竞合不是简简单单的抱团取暖。”

　　对于合作模式的核心，王健林说，是发挥各自的优势。万达现在做商业和文化旅游，万科的优势在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比较好，同时物业口碑很好，万科对价格的控制比万达更精细一些。万科和万达都走向了海外，双方合作不仅局限于国内，也包括海外的全球合作。

　　王健林表示，万达轻资产现在正按计划在走，从签约到开业有一个过程，今年开业的26个广场，全部是轻资产，由万达持有；明年至少会超过50个；到2020年，万达轻资产广场的比重会超过重资产，轻资产的总数会比重资产还要多。“轻资产就没有任何的销售任务，考核的核心是两点，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，这是决定商业模式是否成功的关键。”

　　万科总裁郁亮则认为，万科定的是未来十年的转型，*9个是“三好”住宅，有巨大的空间；第二个是城市配套服务的转型，这一块主要是消费，主要是产业地产和消费地产，消费地产是包括养老，也包括社区商业等，这是万科的重点。所以在这个时候万科跟万达的合作，互相弥补长短，对万达的转型也会有很大的帮助。

　　郁亮认为，在地产“白银时代”，房企开始与金融结盟。今年以来，全国买地最多的不是传统房地产商，而是金融机构。

　　万达与万科之间，会在金融领域有合作吗？郁亮表示，万科迄今为止还没有金融板块，尽管有很多融资渠道，也尝试不同的资产管理模式。“万达集团转型过程中有一个（方向）是往金融的转型，未来我觉得如果有资源，我们当然是需要利用，所以说有合作的可能性。”

　　就在其他房地产企业纷纷逃离三、四线城市时，王健林却期望以轻资产模式加速万达广场在这些城市布局。在区域选择上，“万万”能否达成一致？郁亮说，万科有一个非常明确的做法，叫做“要为普通人家盖好房子”，不只为一、二线城市的人盖房，还包括给三、四线城市的人盖好房子，未来可能五、六线都可以考虑。

　　“万万”合作，是成立平台公司还是分公司？王健林表示，双方肯定要成立合作公司，两个大集团之间合作，无论从风险、财务、融资、控制，没有一个合作公司，是不行的。一个项目合作就要成立一个合作公司，其中一定是万达的股份会小一点，因为现在万达在力推轻资产。

　　王健林还称，双方还在探讨一种更大规模的新战略合作，而不是外界理解的“我们干商业广场，他们干住宅”。

　　有熟悉万达的资本市场人士告诉《每日经济新闻(微博)》记者，转型前，万达是“以住养商”的模式，资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等。其中，支撑一个项目的资金六成左右来自银行贷款，其他靠主力店、自有资金的支撑，整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。“万达轻资产转型之后的想法则是，着重运营商业地产，从运营中获取相对稳定的盈利，摆脱销售模式。”辉立证券分析师陈耕告诉记者。

　　当“成本+利润”的考核指标开始变化，万达操作项目的开发体系、资金体系，甚至收入、利润构成，都可能产生变化。

　　这个观点得到RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦的认同。他认为，在轻资产转型过程中，万达的架构会有变化，比如收缩住宅板块，聚焦商业发展战略，这次与万科合作，加速了这种变化。

　　对于万达，社区商业同样是一个深层次的利益点。“万达的电商虽然平台相比够强，基于全国万达广场的数据基础也很广泛，但目前万达电商呈现出的，仍像是基于万达广场商业的网上平台，不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上，能力相对弱势。”陈曦认为，如果万达和万科在这方面有所合作，后者作为全国住宅开发量*5的房企之一，强大的客户资源，以及在社区服务上的丰富经验，能够帮助万达补上“最后一公里”的短板，实现生活属性的转化。

　　陈耕也认为，如果在这方面有合作，双方在电商领域均会有突破性进展，在这个方向上，双方（特别是万达），或能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。而目前万达也在朝这个方向走，它的运营模式在产生深刻变化。“万达和万科的合作对双方估值会有推动，但推动力有多大，还要看具体细节的执行。不过双方整体构想是不错，在股价上或有一些短期效应出现。”陈耕认为。

　　来源：每日经济新闻