一、二线城市回暖，三、四线城市仍在调整，房地产市场将继续延续分化格局，上市房企已披露的2015年年报将之展露无遗。数据显示，72家房企存货总量超过1.4万亿元，去库存压力依然严峻。万科在年报中谈到，城市间的分化表现并不能掩盖房地产市场的全局性困境。房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势，但行业整体净利率跌至个位数还是首次出现

据上证资讯数据统计，截至目前，已有72家A股上市房企披露2015年年报，另有11家房企披露2015年业绩快报，合计已有83家房企全年业绩轮廓尽显，行业格局也随之展露无遗。记者研究发现，虽然近两年房企盈利能力下滑已是行业内公认的趋势，但年报显示行业整体净利率跌至个位数还是首次出现，72家房企平均净利率仅9.3%。与此同时，2015年房企存货量也明显上升，72家房企存货总量超过1.4万亿元，去库存压力依然严峻。

据上证资讯统计，截至4月5日，已公布2015年年报的沪深地产上市公司合计有72家，这72家房企在2015年总营收达到5871亿元，同比增长25.4%，72家企业中只有27家企业营收下滑，在去年市场回转、一路升温的情况下，63%的房企营收增加，销售收入同比大增。56家企业2015年净利润合计为479.8亿元。整体看，同比2014年上涨14.5%。

值得关注的是，这72家房企2015年净利润总和为548亿元，虽然同比增长了12%，但增幅远低于营收增幅。72家房企中仅29家净利润同比略升，整体平均净利润率更是跌至9.3%，较2014年同期的10.5%和2013年的12%呈现逐年下滑趋势。

事实上，这也是房企年报显示净利润率首次跌入个位数，房企盈利能力正在持续大幅下调。这一趋势目前看来没有逆转的可能，甚至还在持续加剧，且房企间的分化也更加明显，连一些大型房企也不能幸免。数据显示，72家房企中，廊坊发展净利率下滑幅度为-564%，位居榜首。还有两家公司因连续亏损而披星戴帽。

“交付物业销售面积降低”几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。

中原地产首席分析师张大伟分析，虽然全国一、二线城市回暖，但三、四线城市依然处于调整过程中，以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现，相当多的房企销售均价出现下滑。同时，销售难度的加大让企业不得不增加销售人手，人力成本以及营销宣传成本都在上涨，这些成本的增加都是净利润率下滑的因素。

一方面是盈利能力的持续弱化，一方面则是库存量的继续攀升，房企目前的生存状况可谓腹背受敌。上证资讯数据显示，72家房企存货总量超过1.409万亿元，同比攀升了13.8%。上市公司中，万科A、招商蛇口与华夏幸福3家上市公司存货都超过了1000亿元，分别为3681亿元、1214亿元和1006亿元，同比增幅分别为15.9%、20.6%和28.5%。

事实上，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，在一些业内人士看来，从占比上看，住房库存规模是其中较大的一项。72家房企存货规模同比上涨，这说明去库存的任务依然艰巨，尤其部分房企在三、四线城市的库存面积相对较高，即使上市房企去年加大力度清理存货，但市场容量有限，不少企业又不愿意甩卖割肉，销售压力依然存在。即便今年一季度一线城市和部分二线城市迎来了火爆的楼市开局，实际上从全国范围来看，去库存的主基调并不会改变。

对市场的一致看法从龙头房企年报中也可见一斑。万科在年报中谈到，城市间的分化表现并不能掩盖房地产市场的全局性困境。公司重点观察包括四大一线城市及部分热点二线城市在内的14个城市，从2014年四季度商品住宅销售面积已开始率先回升，新房库存由年初的1.55亿平方米下降至1.39亿平方米，但除这些热点城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑，住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地区的住房市场仍然面临较大挑战，行业库存逐步消化仍需要时间。

阳光城在年报中也表示，房地产市场将继续延续分化格局。短期来看，热点一、二线城市人口持续流入，需求空间较大，库存压力较小，部分城市甚至由于2015年成交大幅回升，面临库存过少、供不应求、房价上涨的压力；另一方面，部分二线城市及多数三、四线城市却依然存在较大库存去化压力，投资已出现了负增长。针对不同的市场走势和经济形势，分类调控已经逐渐实施，上海和深圳率先在2016年3月出台调控政策，未来延续分化是必然趋势。

本文来源：上海证券报·中国证券网；作者：朱楠