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案例剖析：做足暗访功课查实房企税情

来源：董建沅于敏朱伟 2016-09-29

山东省昌邑市国税局通过人机结合选案，采取账面检查与实地调查相结合的办法，对潍坊X房地产开发公司2010年1月1日~2012年12月31日期间的企业所得税纳税情况实施专项检查。检查组通过严查收入，核实成本费用，帮企业重新做了一次深入细致的“汇算清缴”，调增应纳税所得额1492.79万元，要求企业补缴企业所得税373.2万元，加收滞纳金18.29万元。

接到对该企业进行检查任务后，昌邑市国税局检查组没有急于直接调账，而是借助税收征管信息系统作了详尽的案头分析，发现该企业自开业以来，税负、申报收入、所得税贡献率，都与同行业企业存在不小的差距。

在获取*9手资料后，检查组开展外围调查取证。他们走访了建委、房管局、建筑企业等有关单位，详细了解该企业的开发项目、开发地段和完工情况等，调查其销售合同、预收房款、定金和缴纳营业税，以及小区、楼座分布等情况。同时，到售楼处暗访，从售楼处的工作人员处掌握被检查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、加价、购房定金、签订合同和预付款比例等信息，从而推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

按照法定程序，检查组到企业财务部门和售楼处调取账簿、凭证资料，获取了企业计算机内部信息资料，包括收入分析报告、开发产品面积统计表、预售报表、余房统计报表、贷款销售统计报表和客户档案，这些电子数据为检查组以后的检查提供了很大帮助，减少了入户检查次数，减轻了税企双方的负担，节省了大量时间。

随后，检查组对该企业实施账务检查，未发现预收款项不入账的情况。检查组于是将检查重点放在企业是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限上。通过逐笔核对企业的前期开发成本归集表、费用列支标准，与企业房屋收入、已售面积进行了配比，计算出完工产品计税成本，发现企业存在完工产品未及时确认收入，未按规定及时结算开发产品计税成本的问题。

最终，检查组确认，截至2012年12月31日，该企业在开发房屋住宅等开发项目中存在两大问题。一是少申报完工产品收入。截至2012年12月，累计房屋收入26585.02万元，企业实际申报房屋收入23186.78万元，少申报房屋收入3398.24万元，应调增应纳税所得额3398.24万元。二是少申报完工产品计税成本。截至2012年12月，该公司完工产品计税成本应为21447.03万元，企业实际申报扣除完工产品成本19541.58万元，少申报扣除完工产品计税成本1905.45万元。

稽查人员按照相关规定，调增该企业应纳税所得额，并要求其补缴税款并加收滞纳金。

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