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和田会计继续教育网：我国房地产业投资信托的发展对策

来源：高顿网校 2014-06-30

高顿网校友情提示，*7和田会计继续教育网上总结信息我国房地产业投资信托的发展对策等内容公布如下：
　　一、当前我国房地产投资信托存在的问题

　　（一）规模被限制

　　按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产信托的门槛很高。

　　目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。

　　（二）产品流通性低

　　由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。

　　而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。

　　（三）双重征税

　　对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。

　　由于《信托法》规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。双重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。

　　（四）风险问题

　　1.信息披露存在缺陷

　　中国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称等问题，并且短期盈利模式使中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对称比较突出。而信息不对称越是突出，委托代理关系就越是难以建立和维持。

　　2.房地产信托不做保底承诺

　　房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。

　　我国房地产信托计划多投资于风险较高的房地产一级市场即房地产开发市场，而以房地产经营管理为主的二级市场投资较少。在相关政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的。业务格局。如果房地产项目开发商在规定的期限内无法获得后续资金或无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。投资者在这方面需要有较强的风险意识。有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置，无形中积累了更多风险因素。

　　3.道德风险的弊端

　　房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。尽管有关政策规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求，投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益*5化原则。

　　（五）人才资源缺乏

　　在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。

　　二、完善房地产投资信托的途径

　　（一）提高信托产品流通性

　　应设计标准化信托计划产品，使其收益权凭证具备证券性质。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况来确定不同的融资方式。在2005年在中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开表示，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。

　　确保信托产品成功发行的关键是：信托规模的确定，房地产项目的良好定位和稳健经营，项目收益率、信托资金的担保和保证措施等。通过开展信托产品评级制度，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。

　　（二）改变双重征税制

　　为了降低信托融资成本，必须平衡信托公司关联方利益和投资者利益。通过明确界定纳税主体，确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体：如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。

　　（三）降低信托流程风险

　　1.完善风险披露制度

　　信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力；同时应建立风险责任认定和追究制度。

　　房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

　　2.减少信托资金运作风险

　　投资者详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保，这对确保目前以融资贷款型为主的房地产信托计划的安全性非常重要。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现。

　　对项目贷款型信托，信托公司必须对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息；对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监管管理现金流。同时合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。投资组合管理者必须选择易改变的动态化的投资组合，有效实现投资重点在机会性购买、置业投资、土地投资、土地开发、房地产建设之间的转移。

　　3.明确委托代理关系

　　信托投资公司作为受托人，必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则管理信托资产，只收佣金，不赚取差价收益。应严格按照《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》的要求，在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全。托管方应由合格的商业银行担当。

　　（四）加强人才资源储备

　　房地产投资信托运作应该以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，重视专业人才的培养。信托公司必须培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才，努力成为具有高素质研究队伍和雄厚资金实力的房地产信托投资公司。

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