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咸阳会计继续教育网：房地产分解销售收入的税收筹划与风险

来源：高顿网校 2014-07-01

高顿网校友情提示，*7咸阳会计继续教育网上总结信息房地产分解销售收入的税收筹划与风险等内容公布如下：
　　假如：长春某房地产开发企业新建小区商品房销售，平均售价4000元／平方米。该小区政府公布的平均售价2600元，*5面积不超过144平方米，分解销售收入后房屋售价2500元，装潢费1500元。

　　1、房地产企业涉税：开具销售不动产发票2500元，

　　A、营业税及城教＝2500 ×5.5%＝137.5（元）

　　B、预缴土地增值税＝2500×0.5＝12.5（元）

　　2、装潢企业涉税：开具装修发票1500元（装潢企业不涉及土地增值税）

　　营业税及城教＝1500 ×3.3%＝49.5（元）

　　两家合计缴税199.5。

　　如果不这样操作房地产实打实地买房涉税：

　　营业税4000×5.5%＝220（元）

　　土地增值税4000×1%＝40（元）

　　合计缴税:260。

　　差：260－199.5＝60.5（元）

　　如果该企业有100000平方米房屋，差605万元税钱。

　　3、买房人纳税应纳契税2600×1.5%＝39（元）

　　如果不这样：4000×3%＝120（元）

　　差：120－39＝81（元）（以100平方米计算：差8100元）

　　全体买房人合计少交契税100000×81差810万元。

　　为什么要分解？那么房地产开企业有什么好处？不是把利润和省的税都让给了装潢企业和买房人了吗？简单说房地产省了一点土地增值税和一部分的营业税差2个百分点。买房人一是差税点,二是差绝对基数,就这么一筹划，国家少了1400多万元的财政收入。

　　达到这个效果的实质还需要：

　　一、装潢企业必须实际是你的关联企业，但表面不能体现是关联企业，应该一点关系也没有。并双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装潢企业必须在此基础将发生的装潢成本真实的体现，并具有合理利润空间（依上例：装潢成本应为1300左右）。装潢成本由设计费、材料费、工时费组成。

　　二、在时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装潢成本。

　　三、最重要的一点：必须买房人与开发企业和装潢企业分别签订协议或合同。正确的作法应该是：

　　1、期房预售时，就分别签订合同，

　　2、房屋完工（达到可以入住）时就分别签订合同。

　　四、还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用我这个企业装潢，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。

　　以上操作的风险：

　　1、如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。

　　2、如果将房屋先装修后等买房人来买。也不行。

　　3、这个装潢企业千万不能体现是关联企业。

　　4、利润的合理划分不能偏离常规。

　　否则：税务机关认为装潢企业是你开发企业请的，发生的装潢费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了，不但没少缴税，还多了一个环节。

　　避税与反避税一直是税务机关与纳税之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对。但必须合法合理，纳税人看了请斟酌，不可盲目效仿。税务同仁看了请想辙。拿出依据反避税。

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