高顿项目

国内财会

国际财会

金融证书

公务员

考研

考研

继续教育

继续教育

在职硕博

学历学位

国企求职

军队文职

军队文职

职业提升

语言培训

出国留学

海外留学

报考指南

报考查询

招生简章

分数线

考试日历

资料中心

备考经验

择校择专

院校排名

全部

广州会计继续教育网：房地产企业装修后**更划算

来源：高顿网校 2014-07-01

高顿网校友情提示，*7广州会计继续教育网上总结信息房地产企业装修后出售更划算等内容公布如下：
　　房地产企业在出售普通标准住宅时，如果能在可行的范围内，先对这些新建的普通标准住宅进行装修，则可能降低总的税收费用。

　　相关政策与案例根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　譬如，某房地产开发企业建造并出售普通标准住宅，预计销售收入为2000万元，除“与转让房地产有关的税金”以外的扣除项目金额合计为1400万元。适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，契税税率为4%。

　　1、房地产开发企业应纳各项税费如下：

　　营业税：2000×5%＝100万元；

　　城市维护建设税：100×7%＝7万元；

　　教育费附加：100×3%＝3万元；

　　印花税：2000×0.05%＝1万元。

　　土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为111万元，则扣除项目金额合计为1400+111＝1511万元，增值额为2000-1511＝489万元，增值额/扣除项目金额＝489/1511＝32.36%，因为50%＞32.36%＞20%，故应纳土地增值税489×30%＝146.7万元；

　　房地产开发企业应纳各项税费合计为：257.7万元。

　　2、购买方应承担的契税为：2000×4%＝80万元。

　　如何筹划房地产开发企业先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计共发生装修费用500万元（含装修负担的所有税费），然后再对外出售，售价为2500万元（假定装修费按成本价算）。

　　1、房地产开发企业应纳各项税费如下：

　　营业税：2500×5%＝125万元；

　　城市维护建设税：125×7%＝8.75万元；

　　教育费附加：125×3%＝3.75万元；

　　印花税：2500×0.05%＝1.25万元。

　　土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为138.75万元。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，也就是说，装修费用可以同时加计20%的扣除，则扣除项目金额合计为1400+500+138.75+500×20%＝2138.75万元，增值额为2500-2138.75＝361.25万元，增值额/扣除项目金额＝361.25/2138.75＝16.89%，因为16.89%＜20%，故土地增值税免征。

　　房地产开发企业应纳各项税费合计为：138.75万元。

　　2、购买方应承担的契税为：2500×4%＝100万元。

　　由筹划案例可见：房地产开发企业在筹划后比筹划前少缴各项税费257.7-138.75＝118.95万元；

　　购买方在筹划后比筹划前多缴契税100-80＝20万元；

　　购销方合计缴纳各项税费筹划后比筹划前少缴（257.7+80）-（138.75+100）＝98.95万元。

　　不过，需要注意的是，利用装修费用进行税收筹划并不是所有情况下都能使用的，首先，它必须是房产开发企业的新建房；其次，装修的结果必须要使增值额不超过扣除项目金额20%，否则，不仅不能降低税费，反而会加大税费。此外，是否装修出售，关键还要看当地的市场状况，比如，购房者是否乐意购买已装修的住房，购房者对装修豪华程度的承受力等因素，千万不可一味为了免缴土地增值税，而影响了房子的正常销售。

　　扫一扫微信，学习实务技巧

　　高顿网校特别提醒：已经报名2014年财会考试的考生可按照复习计划有效进行！另外，高顿网校2014年财会考试高清课程已经开通，通过针对性地讲解、训练、答疑、模考，对学习过程进行全程跟踪、分析、指导，可以帮助考生全面提升备考效果。

版权声明：本条内容自发布之日起，有效期为一个月。凡本网站注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”的所有作品，均为本网站合法拥有版权的作品，未经本网站授权，任何媒体、网站、个人不得转载、链接、转帖或以其他方式使用。经本网站合法授权的，应在授权范围内使用，且使用时必须注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”，并不得对作品中出现的“高顿”字样进行删减、替换等。违反上述声明者，本网站将依法追究其法律责任。本网站的部分资料转载自互联网，均尽力标明作者和出处。本网站转载的目的在于传递更多信息，并不意味着赞同其观点或证实其描述，本网站不对其真实性负责。如您认为本网站刊载作品涉及版权等问题，请与本网站联系(邮箱fawu@gaodun.com，电话：021-31587497)，本网站核实确认后会尽快予以处理。

展开全文咨询在线

严选名师全流程服务

其他人还搜了热门推荐