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揭阳商业会计学校网：企业改制评估中关注的十大问题之二

来源：高顿网校 2014-07-18

高顿网校友情提示，*7揭阳商业会计学校网上公布相关企业改制评估中关注的十大问题之二等内容总结如下：
　　国有企业在改制时的未完项目，主要包括尚未履行完毕的合同以及尚未完工的工程项目。

　　一、尚未履行完毕的合同，是指在评估基准日或改制基准日之前已经签署生效但尚未履行完毕的合同。这些尚未履行完毕的合同涉及的国有企业的权利义务，一般在资产负债表中无法得以体现或无法得以充分体现，也即在评估基准日或改制基准日国有企业实际应拥有的权益或资产项目在资产负债表中尚未体现或体现不充分，这就容易出现漏评现象。对尚未履行完毕的合同项目进行评估时，首先应分析改制国有企业在评估基准日的义务履行情况及权利实现程度，然后再根据其不同的义务履行情况及权利实现程度相应确定评估途径或方法，具体如下：

　　1、对义务已履行完毕的合同项目，应以经合理估算且该国有企业能够实现的权益或资产价值作为评估值。

　　2、对合同义务已基本履行完毕的合同项目，首先合理估算出其能够实现的权益，然后减去尚需履行的义务金额。

　　3、对义务尚未履行的合同项目，不需纳入评估范围，但仍需在评估报告中对该合同项目的概况进行介绍并披露该合同项目对应的权益或资产尚未纳入评估范围这一事实。

　　4、对界于前两者之间的合同项目，要根据实现情况区别对待，对能够估算其合理收益并能够准确测算其未履行义务金额的，应具体进行评定估算；对无法合理测算其未来收益或无法准确计算未履行义务金额的，可不作具体的评估，但应在评估报告中作出披露。

　　其中，在合理估算其能够实现的权益时，还要根据实现权益的时间进度和风险程度综合进行折现。比如，某国有企业在评估基准日前已签署了一份商标许可使用合同，将其所拥有的商标进行普通许可他人使用，截止评估基准日，商标许可使用费尚未收取，该国有企业账面并没有反映该合同的有关事项，但对于该国有企业而言，在评估基准日，其收益是确定的、是可准确计算的，而其义务的履行所需成本很低（即到工商行政主管部门进行备案）甚至可忽略不计，因此，在评估时应将这些可计算的收益作应收款增加处理，同时对合同对方的信誉和还款能力进行调查分析，进而对该应收款进行评估定价。

　　二、尚未完工的工程项目，包括尚未开发的空置地块、尚未完工的在建工程、尚未结算的合建工程或合作项目。

　　1、对尚未开发的空置地块，应结合其区域因素和个别因素，选用合适的土地使用权评估方法进行评估。对具体规划条件明确的熟地，应优先采用假设开发法进行评估。对尚未开发的空置地块进行评估时，应慎用基准地价修正法，因为有些城市的基准地价其实并非系各级别或均质区域内各用途的平均价格，而实质是政府出让地块时的出让金底限，在这种情况下采用基准地价修正法将很有可能导致低评、造成国有资产流失。

　　2、对尚未完工的在建工程，应先综合考虑其形象进度及形象进度对应的未完工程的义务归属，再确定相应的评估技术途径。对形象进度对应的未完工程义务由改制前国有企业或其上级主管部门履行的，应按完工工程进行评估，同时根据完工期限及完工工程价值实现风险进行折现后求取评估值。对形象进度对应的未完工程义务由改制后的主体履行的，按一般在建工程进行评估。

　　3、尚未结算的合建工程或合作项目，一般又存在三种合作分成模式：一是以利润方式分成，二是以成果分配方式分成，三是以固定金额分成。以房地产开发国有企业为例，较为常见的合作模式是国有企业提供土地使用权（并负责拆迁安置、建设手续的审批事项），合作对方出资金进行合作建房，项目建成后以利润分配或实物分配的模式进行结算。下面我们就这三种合作分成模式下的评估技术途径和方法进行分别介绍：

　　（1）、对以利润分配方式进行分配的合作项目，评估时，若国有企业的义务已履行完毕，且合作建设项目的利润及其实现风险均可测算的，应预测该国有企业能够分得的利润，并根据实现该利润的周期及风险进行折现后相应确定评估值；对合作建设项目的利润及其实现风险可测算，国有企业的义务虽尚未履行完毕但尚余义务对应的金额能够准确计算的，应预测该国有企业能够分得的利润，并根据实现该利润的周期及风险进行折现后的价值，再扣减尚余义务对应的金额作为评估值；若国有企业的义务未履行完毕且尚余义务对应的金额无法准确计算的，或合作建设项目的利润及其实现风险无法预测的，可不需作出具体的评定估算，但仍应在评估报告中披露该合作事项及无法进行具体评定估算的原因。

　　（2）、对以成果分配方式分成的合作建房项目，若国有企业的义务已履行完毕且其未来将分得的房产售价及售价实现风险均可预测，应预测该国有企业能够收回的售房款，并根据实现该售房款的周期及风险进行折现后相应确定评估值；对未来将分得的房产售价及售价实现风险可测算，国有企业的义务虽尚未履行完毕但尚余义务对应的金额能够准确计算的，应预测该国有企业能够收回的售房款，并根据实现该售房款的周期及风险进行折现后的价值，再扣减尚余义务对应的金额作为评估值；若国有企业的义务未履行完毕且尚余义务对应的金额无法准确计算的，或未来将分得的房产售价及售价实现风险无法预测的，可不需作出具体的评定估算，但仍应在评估报告中披露该合作事项及无法进行具体评定估算的原因。

　　（3）、对以固定金额分成的，可直接将国有企业该分得的固定回报转作应收账款处理，然后对合同对方的信誉和还款能力进行调查分析，进而对该应收款进行评估定价。此时，若国有企业的义务尚未履行完毕但尚余义务对应的金额能够准确计算的，应在应收款评估值的基础上扣减尚余义务对应的金额；若国有企业的义务尚未履行完毕且尚余义务对应的金额无法准确计算的，可不需作出具体的评定估算，但仍应在评估报告中披露该合作事项及无法进行具体评定估算的原因。

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