太原商业会计学校网：论房地产价格评估的原则

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　　原则是什么？原则是人们观察、分析、处理问题的准绳。市场经济说到底是合约经济，要的是诚信，原则是使合约双方更容易走到一起的共识与惯例。原则不能最终解决问题，但是在原则的平台上可以为解决问题标定地标和方向，大大缩小彼此间解决问题的距离。对于处理以定性特征为主的问题时，原则的合理运用显得更为重要。象房地产价格评估这样一种经济活动，使评估结果失之惊讶地步的原因往往是由于原则运用不当所致的。

　　房地产估价的原则是人们观察、分析处理房地产价格评估问题的准绳。从这个角度就不难理解为什么房地产评估的专著中提到的估价原则多达近20条。其实估价师根据房地产估价的理论结合自己的实践总结出新的估价原则也是不足为奇的。不同的原则来自于不同的出发点，它们都符合原则准绳的标准要求，原则之间是会有矛盾的，但彼此互不对抗，在解决问题的过程中它们的目标是同一的。解决一个问题往往会用到多条或许多原则，人们在原则问题上首先得到了统一，因此原则往往是迭加使用的，以排除法显露其效用。中国房地产估价师培训教材中要求掌握的6条主要原则，即合法原则、*6a1使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。假如以一个实圆为价格评估问题域，6条估价原则同时起作用，它们之间的关系则如下图所示：

　　如图示被某原则准绳切去的部分就是不符合原则的部分，以此类推最终被切剩下的是趋于*10的正确结果。在原则迭加作用下确定了*10正确的结果域。当然它还不是一个与*10性的数值有足够小误差的估值，要做到后者还应以定量的市场比较法或重置成本法或收益还原法等去计量确定。

　　由上可以看出房地产估价的原则对于房地产估价的意义，估价原则的合理运用是保证房地产价格的评估活动朝着正确方向运动的重要保证。基于上述观点，现就主要的房地产估价原则部分解读如下。

　　1、合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法使用为前提。估价是为交易等服务的，要考虑卖出方的利益，更要考虑买受方的权益及合法保证问题。对于不符合合法使用的用途必须予以排除。例如，在市区的某厂，位于厂区内的主厂房可以独立发挥效用，即具有单项工程的特点，可以单独设定抵押权。工厂拟以其为抵押物，担保工厂的某些债务，并言明工厂将因遇到劈路需部分拆迁，拆迁后该厂房将临街，适宜更改为商业用途房，要求以商业用途来评估其价格。对于该案例抵押估价涉及两个问题：（1）现时的抵押估价；（2）估价对象的预期价格评估。

　　对于（1）中的合法原则有两个问题，其一是按现时的房屋用途进行估价，其二还必须考虑一旦处分抵押物，房地产权利转移后的合法使用问题。具体是主厂房位于厂区中央，主厂房的水、电供应，排水排污均通过该厂的供排系统供应和排放。因此设定的抵押权，应在评估报告中明确该主厂房设定抵押权的界面，以保证一旦权利让渡后估价对象的合法使用。这些内容包括，明确主厂房四至范围，土地使用权的分摊范围，保证该主厂房权利人由该厂房至市政道路（厂区大门外）的通行地役权，享用水电供应、排水排污的相应权利等。

　　对于（2）中的合法原则问题。作为现时抵押价格的评估，必须按现时合法使用为前提。市政劈路，有规划但尚未实施，估价对象新的合法使用用途尚未降临。如果作为一种房地产价格的预期评估是可以的，但其界面必须清楚。假如估价对象如前（1）评估后设置了抵押权，抵押期较长，须对抵押物的价格作一些预测是可以的，但在其实现其新的用途前或既使实现了房地产新的用途，评估价格未重新确认前都不能作为抵押价值依据的。上述所及的预测是合法前提转移引起的房地产价格的差异，而前述所及是正常情况下合法原则在估价时权利让渡时都须一致的问题。预期的抵押价值对于抵押权人担保其债权来说，往往更有实际的意义。

　　2、*6a1使用原则要求房地产价格评估要以房地产的*6a1使用为前提。假如不以*6a1使用为前提，不是评估的房地产在合法使用前提下能带来*6价值使用的那种状态价格，房地产将有许多不同使用用途下相应的价格。*6a1使用原则帮助解开房地产价格的迷津，合理判断出正确*10的房地产价格。

　　*6a1使用原则以合法原则为前提，估价的结果应当确保估价对象*6a1使用的合法实现。例如，因需对一个大型浴场的抵押价格作出评估，一则评为每平方米建筑面积近4000元，另则评为每平方米建筑面积6000余元。笔者直言4000元的评高了，6000元的还可以高一点。其道理就在于交易前后是否能保证在合法前提下的*6a1的使用。因为前者仅仅从房地产作为不动产来评估的，注重的是房地产权利的登记及相应的证书，而后者不仅注意到了这些问题，同时认识到浴场作为一种特许经营公共场所，需要有相应的特许经营许可和证书，这些权利是附着在浴场这一特定的房地产之上的，又不随房地产权利而一定一并转移的。因此，要保证估价对象*6a1使用前提下，在潜在的可能交易中实现*6价值必须将这些特许经营的证照权利，让抵押人承诺，一旦发生估价对象的抵押权的实现将随之一并让渡相应的权利，保证估价对象延续的合法使用和*6a1使用。否则，如上述*9种情况，按浴场买卖交易后不能保证原使用用途的延续，改作他用4000元的6折价格也是牵强的。而如能保证抵押权在估价对象*6a1使用用途的正常延续情况下的实现，在政府管理部门不再审批新的浴场的控制措施下，加之行业客观收益情况6000元是并未高估的价格。

　　3、供求原则表述了房地产的商品价格特性，其价格与供给量成反比，与需求量成正比。作为房地产的价格，当用生产费用价值论不能解读其价格，用效用价值论的预期原理不能解释其价格时，供求原则揭示的强大力量会帮你解开迷团。

　　记得在1998年，当时的《房地产报》将根据管理部门的要求，对行业管理所取得的信息，拟定期编发上海二手房价格信息和相应的指数。为此管理部门的分管人员组织了小范围的座谈和研讨。所揭示当时房地产市场情况是，二手房市场的房价与新建商品房市场相比远低于其使用价值所体现的价格。我们认为二手房市场的房价与新建商品房市场的房价之间客观上存在着一定的定量换算联系。在成熟理想的房市二者在价值的尺度上，价格的体现上将得到统一。当时二手房市场房价偏低是供求关系决定的。目前二手房市场的房价偏高，不少地方出现二手房单价高于同类新建商品房单价的情况，也是由供求关系决定的。总价20万元左右一套的二手小房型价格偏高也是由供求关系决定的。笔者当时撰文提到在本市西郊同一地段的大房型比小房型单价高出每平方米1000元的情况，也是由供求关系造成的，当然这里不外乎由于差异性商品造成的不同供求所引致的价格差异，这些都是供求关系造成的。供求关系是市场维系动态价格平衡的基础，供求原则对客观合理地判断房地产价格是十分重要的解读器。

　　4、替代原则是根据在同一个市场中具有相近效用的房地产，应当具有相近的价格，具有相近价格的房地产应有相近的价值效用，这样一种推断的方法准绳。替代原则的应用，为类似比较法的使用，即让人们从已被认识的客观事物出发与新事物比较，通过认识两者之间的差异去掌握新事物的简便方法的运用创造了条件。市场比较法，实际上也是一种类似比较，是类似比较透视市场交易行为的一种方法。一般的类似比较法包括类比基础、类比元和类比接口三部分组成。类比元是根据类比基础资料整理抽象成的适于比较换算的元素，而接口资料提供的是纵横向换算的共同基础。通过类比换算完成替代，也就是在房地产价格评估的市场比较中运用替代求取估价对象的市场价格。

　　5、估价时点原则。有人说一个估价报告对应一个估价时点，或者说一个估价报告只能有一个估价时点。其实不然，实际上房地产的每一个价格都有相对应的时点；任何一个时点都有一个对应的价格，两者是不可分离的。笔者在为上海*9宗银团抵押贷款所作的动态抵押、全期评估报告时估价的时点是整个借贷和清偿期，占了一条横坐标！在整个借贷和清偿期每一个对应的时点，抵押物都有一个抵押价值。每一个时点还都存在着一个要多小有多小的时点域，对应的是抵押物各种不同组合所显露出来的抵押物的不同价值，其中的最不利组合就是这一时点域中当取的抵押价值。这是时点的确定性与价值的不确定性问题的例子。

　　房地产市场既然是市场都是有起有落的，房市的价格随市波动，对确定的价格，不确定的时点来说一起一落同一个价格至少存在着两个时点，对一个相对平稳期的价格就可以通过更多的时点去截取相同的房市价格。估价时点原则是将动态的房地产价格，锁定在静态的时点上，为评估房地产的价格提供静态的分析点和确定的明确的参照物系。例如在动拆迁估价中，不论是被拆迁房，还是安置房都锁定在房屋拆迁许可证批准的时点上，它们虽然分布的空间位置不同，但在时间的结合点上都是一致的。时点截取的房市断面价格水平的一致性也体现了动拆迁及安置价格结算的公平一致性。

　　6、公平原则要求房地产估价必须站在公正的立场上，求取客观合理的房地产评估价格。其实公平不等于天平，天平只要两头平，公平之平甚至超出了三维的问题。公平原则涉及广泛而又深层的问题。如对抵押的在建工程估价，双方的权利界面则应以可让渡为公平，而不是看其房地产形态；对动拆迁房屋和安置用房的价格评估以时点的一致性为公平，并以被拆迁房屋的登记权利灭失为公平；房地产价格的评估值以客观合理为公平，以能有效地调节买卖双方的经济利益和权利为公平，以合法使用前提为公平，以*6a1的使用为公平，以能符合市场供求为公平，选取的比较案例以能有效地替代为公平。大凡公认的房地产估价原则都是体现公平、维系公平的。

　　房地产价格评估的原则，其作用是以整体效用的发挥限定了其正确合理的结果域，调整着方方面面的关系，调节着价格的平衡。在原则迭加作用的过程中，某项原则（例如合法原则）对确定房地产评估价格合理区间的独立贡献，在于被其排除的沿价格域方向形成的三角形区域（如图1a所示）内的价格，即如果“价格评估的模糊域”中所有的价格都满足该条原则，或者是不考虑这条原则，则从原则角度确定的合理价格，增加的合理价格域仅限于增加图示该原则排除域中的三角形内的价格区域而已。

　　房地产价格的评估说到底是根据不同的评估目的，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计和推测性的判断。如果这个判断是正确的，那么判断的价格应当是*10的。这个*10不是数学数轴上的一个数点，是一个价格区域，是一个相应的市场行为都可以认可的误差足够小的价格区间。

　　在处理估价问题的过程中，我们发现，估价原则的多样性，每一条原则都是在甄别着不同的估价实际问题确定着*10性，*10性是估价结果正确性*2说服力的大原则，估价结果*10性往往奠定估价结果正确的基础，如果估价结果不*10，可有两个及以上差异颇大的发散的多解结果，那么可以断定它是非正确的。

　　*10性原则从逻辑上将估价原则有效地统一了起来，使他们之间的矛盾有机地得到了统一。

 　　　　

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