娄底会计从业资格考试报名网：关于资本化率评定的若干思考

高顿网校友情提示，*7娄底会计从业资格考试报名网上公布相关关于资本化率评定的若干思考等内容总结如下：　　一、资本化率评定的基本方法及问题

　　资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

　　1、市场抽取法

　　这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

　　2、投资组合法

　　特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。

　　3、租售比确定法

　　即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？*4的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

　　资本化率=安全利率+风险系数我个人认为，从投资角度、资本的角度来说，安全利率和贷款利率，它的利率差应该是很低的。不应该像我们现在的利率差3.3%.1996年5月1日起，个人的定期年存款利率为9.18%，贷款利率为10.98%，利率差为1.8%；2002年2月1日起，个人定期年存款利率为1.98%，贷款利率为5.31%，利率差为3.3%.从理论上、感觉上，这利率差不应该那么大。以1.98%作为安全利率和市场状况经济规律，我认为有差别，哪怕是长期国债的2.62%的利率都不能用，曾经有些同志写过专门的文章来讨论这一问题。我们的安全利率+风险系数调整方法来确定投资收益率、确定资本化率可以用，但结果出来要象样。但一般我认为不要去用这个数据，这一数据太低了。因为不可能把风险系数搞的很大，房地产估价师考试有个基本的规范，从理论上来说，投资收益率不能低于贷款利率。低于贷款利率又何必去投资？一般来说，随便什么投资收益率不应该低于5.31%，我们现在常用的就是5.31%，所以在很多情况下，确定贴现率的时候也是在5.31%的基础上适当用自己的经验调整，实际上这就是主观的东西。当然主观的东西中也有客观的东西在，每个人客观性的程度都不一样，这是要看结果的。我认为在实际操作中，要把5.31%作为一个基数，而不应该用1.98%，1.98%离市场太远了，但这适合我们国家的国情。首先要确定好安全利率问题，然后房地产行业的一般性的平均风险系数的问题。风险率的问题，国外是通过大量的数据用概率分析的数学模型来推算，这是一个非常庞大、复杂的工程。我们上海没有一个估价机构在做，也没有一个单位牵头在做。刚才有很多同志希望协会能牵头做这工作。由中心提供资料，这中间要有一个过滤的过程，把基本的东西测量出来后，根据市场的动态而变化，各种不同类型的房地产还原利率是不同的。商业性房地产有很多种类，不同的区域、不同的等级下的还原利率都不应该是同一标准，它是一个很大的系统，在这系统公布前，就要靠自己的经验去判断。

　　还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值个别风险附加值的确定可以从诸多不同的方面考虑，并考虑其不同的权数。

　　个别风险附加值确定的主要内容为：①物业对经营项目依赖性程度比如加油站依赖性很强、城郊边缘地区的仓储用作大卖场、一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性系数是1%.有的物业的还原利率可能比其它不同行业高一点或低一点。

　　②商业化程度发展趋势有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。还原利率就是折现率。它带有预测性。长期租金一定20年，20年的收益不能去修改，20年之间这一价格不能更改。短期租金情况下，我们可以对市场进行预测，轨道交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些因素都应该考虑，都能够在个别因素的附加值中得到体现。

　　③经营项目的垄断性程度现在我们国家还有垄断行业比如供水、供电。目前条件下，垄断性质的房地产的经营项目，在决定这一项目的资本化率时，要有所考虑。

　　④同类市场的竞争力度⑤经营项目的消费群体和消费档次对于房地产来说，它的收益量和消费量也是不一样的。

　　⑥时空影响力不同的估价时点有不同的价格（宏观）。

　　这是一个整体、综合性的东西。

　　要我确定还原利率，我从两个方面考虑，一个是租售比率调整问题，一个是安全利率+风险调整系数，最后价位要把握好。

 　　　　

　　扫一扫微信，学习实务技巧

　　高顿网校特别提醒：已经报名2014年财会考试的考生可按照复习计划有效进行！另外，高顿网校2014年财会考试高清课程已经开通，通过针对性地讲解、训练、答疑、模考，对学习过程进行全程跟踪、分析、指导，可以帮助考生全面提升备考效果。