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汉中会计从业资格考试报名网：综合用地价格怎样评估

来源：高顿网校 2014-07-21

高顿网校友情提示，*7汉中会计从业资格考试报名网上公布相关综合用地价格怎样评估等内容总结如下：
　　土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，*10决定土地价格的是用途。

　　由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

　　用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

　　一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让*6年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为*6年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。

　　另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

　　分算法

　　分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

　　具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元／平方米，居住用地基准地价600 元／平方米。计算过程如下：

　　计算商业用地和居住用地的分摊面积

　　根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

　　总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米）

　　商业用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米）

　　居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米）

　　计算商业用地和居住用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，商业用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1.

　　商业用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元）

　　居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元）

　　估价结果

　　商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

　　居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

　　或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　同上例，先计算出商业用地总价351 万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000 平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000 ＝736.5 （元／平方米），估价结果为：

　　土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000 平方米）

　　合算法

　　合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。

　　例2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400 元／平方米。计算过程如下：

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

　　总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平方米）；容积率＝11000 ／2000＝5.5 ；

　　R 仓储＝1000／11000 ＝0.091 ；R 商业＝3000／11000 ＝0.273 ；R 居住＝7000／11000 ＝0.636

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为8 ％，商业用地土地还原利率为10％。

　　K 仓储＝1

　　K 商业＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014

　　K 居住＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983

　　计算综合用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2 ；居住用地容积率修正系数为1.6.

　　综合地价＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 ×0.636 ＝1134.91 （元／平方米）

　　估价结果

　　土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91 元／平方米；土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限50年）

　　综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地

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