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锦州税务实务：土地增值税如何算？

来源：高顿网校 2014-07-28

高顿网校友情提示，*7锦州税务实务相关内容土地增值税如何算总结如下：
　　日前，无论是点击三大房产门户网站、翻开各大报纸还是打开电视、收听广播，被炒的沸沸扬扬，热热闹闹的就是关于土地增值税的新闻与话题。此消息一出，购房者不解了，开始四处打听“自己的房子用不用交税？”、“以什么标准交啊？”等等。问题出来了，该怎么解决呢？“我爱我家”专家帮您答疑。

　　一问：什么是土地增值税？

　　专家解答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

　　二问：土地增值税是新税种吗？

　　专家解答：不是。“我爱我家”专家指出，北京市土地有偿使用从1992年开始，到现在已经十多年了。按照国家相关规定，对于个人转让二手房环节，地税局一直在征收土地增值税。本次出台的《通知》，只是在征收办法上做出了相应调整，而并非对个人转让二手房新增了一个税种。

　　三问：单位分的或早年买的已购公房用缴土地增值税吗？

　　专家解答：不用。根据2005年7月市地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》规定：个人首次上市交易的已购公房视同普通住房。既然所有首次上市交易的已购公房为普通住房，那么，根据此次土地增值税的政策规定：“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”所以，已购公房是不需要缴纳土地增值税的。

　　四问：二手经济适用房也用缴土地增值税吗？

　　专家解答：不用。根据政策规定，经济适用房是保障性住房，视为普通住宅，因此也不用缴纳土地增值税。

　　五问：二手商品房是不是要缴这个税呀？是不是所有的房屋都要缴纳？

　　专家解答：不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。

　　那什么样的二手商品房需要交纳土地增值税呢？“我爱我家”专家指出，分为两种情况：*9种，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；第二种，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　六问：政策规定免证土地增值税以满五年为准，那么，这五年是以什么为起点计算的？

　　专家解答：纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定。

　　七问：上缴土地增值税的非普通住宅与普通住宅是如何区分的？征收范围内房屋建筑面积的界线是120平方米以上还是140平方米以上？

　　专家解答：2005年，北京市建委下发的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但是，今年11月份，国税总局发布通知，要求对“普通标准住宅”的标准范围从严掌握，即要满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件才可视为普通住宅。非普通住宅的面积由140平方米以上上调到120平方米以上，那么，对于这个范围内的房屋就需要缴纳土地增值税了。

　　八问：土地增值税的税率是多少？

　　专家解答：目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：*9，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值）等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

　　“我爱我家”专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，而且在进行具体抵扣项目计算时又较为复杂，因此，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

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