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黑河会计税务实务：销售不动产营业税的计算问题

来源：高顿网校 2014-07-29

高顿网校友情提示，*7黑河会计税务实务相关内容销售不动产营业税的计算问题总结如下：

　　（一）资料

　　1.某房产开发公司发生了下列业务：

　　（1）将新建的一栋房屋无偿捐赠给附近的一所小学。该房屋由其他单位施工。账面成本518181元（成本利润率为10％）。

　　（2）以本公司的一栋房产对外投资，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险。房产原值500万元，评估价600万元，两年后该公司转让该项股权，取得转让收入650万元。

　　（3）以本公司的一栋原值为300万元的自建房屋作抵押，向某商业银行贷款150万元（按照我国金融部门的有关规定，以财产抵押方式申请贷款的，其借款金额不得超过财产价值的50％），贷款期限三年，贷款年利率为8％。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，该公司因发生财务困难，无力偿还贷款本金，经双方协商，银行将所抵押房产收归已有，核定该房屋价值为320万元，银行向该公司支付人民币170万元。

　　（4）以“还本”方式销售商品房20套，每套15万元，公司与购房者签订的协议规定，自房屋销售20年后，公司将房屋价款全部归还给购房者。已知同期银行贷款利率为8％。

　　要求：根据上述资料，试计算该公司应纳的营业税。

　　2.某机关职员陈某于2004年12月1日从房屋开发公司购买市区普通住宅用房一套，购买原价12万元，2005年5月5日将该房屋出售，售价为18万元。

　　要求：依据现行政策规定，计算陈某出售房屋应纳的营业税。

　　（二）解答

　　1.该房产开发公司应纳营业税计算如下：

　　（1）税法规定，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征税（个人赠送不动产免征营业税）。其营业额由主管税务机关核定。

　　应纳营业税＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）×营业税税率

　　＝518180×（1＋10％）÷（1－5％）×5％＝3（万元）

　　（2）财税[2002]191号文件规定，从2003年1月1日起，单位以不动产或无形资产对外投资入股时，不征税，在转让该项股权时，也不再征税。对以不动产或无形资产对外投资，不共同承担风险，收取固定利润的行为，应按“服务业——租赁业”征收营业税。

　　（3）该公司在借款期间按照应支付的利息作为财产租赁收入征收营业税；贷款期满后，因该房产的所有权发生转让，故应按“销售不动产”税目征收营业税。

　　应纳营业税＝150×8％×3×5％＋320×5％＝17.8（万元）

　　（4）税法规定，以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。应注意：本题不能按占用购买者的资金的利息作为营业额。

　　应纳营业税＝20×15×5％＝15（万元）

　　综上，该公司应纳营业税＝3＋32.5＋17.8＋15＝68.3（万元）

　　2.财税[2003]016号文件规定，从2003年1月1日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　应纳营业税＝（18－12）×5％＝0.3（万元）

　　解题指导：

　　关于“销售不动产”税目的营业税计算问题，除应了解上述有关内容外，还应注意如下几点：

　　（1）企业因兼并、合并等发生的不动产所有权转移行为不征营业税；

　　（2）个人无偿赠送不动产行为不征收营业税；

　　（3）从1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税；

　　（4）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。如果转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。如果转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

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