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佛山会计实务辅导：房地产企业成本费用核算常见问题曝光

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7佛山会计实务辅导相关内容房地产企业成本费用核算常见问题曝光总结如下：

　　（一）利用虚假开具、代为开具发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。不合规发票如会议费、考察费、差旅费等是房地产开发企业在期间费用方面存在的*5问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证不符合规定。如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票等。还有额外摊派乱列支。少数房地产开发企业的成本中存在被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用等。

　　（二）利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

　　（三）房地产开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。有的房地产公司将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

　　（四）超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后；部分企业超过国家规定的同期银行贷款利率标准扣除费用，同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

　　（五）成本费用重复入账。企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。

　　（六）虚假列支成本费用。利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由地税机关征收管理部门或发票管理部门代为开具发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，不少房地产公司利用这一漏洞，开具大量发票，虚列成本。此外，还有关系单位虚假开具发票，虚增企业成本。

　　（七）成本核算混乱，收入与支出不相匹配。跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。混淆分清成本负担的对象，年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本。自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担，造成成本结转不实等。

　　（八）虚列销售费用。大量列支销售人员工资；通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；将超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等。

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